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內(nèi)容概括

奉賢區(qū)位于上海市南部，東與浦東新區(qū)接壤，西與金山區(qū)和松江區(qū)毗鄰，南臨杭州灣，北與閔行區(qū)相隔黃浦江。距上海市中心人民廣場42千米，距浦東國際機場30千米，有13.7千米長的江岸線和31.6千米的海岸線，是1個風光秀麗的海濱城市。全區(qū)土地面積720.44平方公里，區(qū)屬耕地面積21486公頃。境內(nèi)水陸交通便捷，浦南運河橫亙東西，金匯港縱貫全境；公路鋪展成網(wǎng)，總長1193.99千米，形成十縱六橫公路網(wǎng)絡；跨越黃浦江交通，有奉浦大橋、閔浦二橋和西渡、鄔橋輪渡口，正在建設中的虹梅南路—金海路越江隧道和軌道交通5號線奉賢段等工程將暢通奉賢與市區(qū)的連接通道。

2018年，上海市奉賢區(qū)規(guī)上工業(yè)年產(chǎn)首超1700億元：940家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)全年累計完成產(chǎn)值1724.0億元，同比增長9.7%，規(guī)上工業(yè)年產(chǎn)首次突破1700億元，目標完成率達到105.8%，超額實現(xiàn)全年目標，全年同比增幅創(chuàng)2012年以來新高。

2018年產(chǎn)值前100名企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值990.4億元，同比增長17.7%，占全區(qū)規(guī)上產(chǎn)值的57.4%，增速高于全區(qū)規(guī)上8個百分點。百強企業(yè)凈增產(chǎn)值149.0億元，占全區(qū)規(guī)上凈增產(chǎn)值的98.2%（全區(qū)規(guī)上凈增產(chǎn)值151.7億元）。有44家企業(yè)凈增產(chǎn)值超1億元，其中7家凈增產(chǎn)值超5億元，依次是三一重機、亞東石化、中翊日化、海亮銅業(yè)、帝斯曼維生素、科絲美詩和通程汽車，分別較去年同期增長產(chǎn)值44.97億元、13.31億元、13.13億元、9.25億元、7.10億元、5.17和5.15億元。

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)。

上海已進入轉型發(fā)展的新階段，作為上海南部重要門戶地區(qū)，奉賢具有吸納人口、集聚產(chǎn)業(yè)的重要職能；同時形成建設也進入新的時期，以南橋為核心的奉賢要建設成為支撐上海國際經(jīng)濟中心建設的重要支點，更要成為長三角綜合服務型節(jié)點城市以及上海南部中心，圍繞生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)、先進制造業(yè)高低、休閑旅游、生態(tài)宜居四大核心功能構筑新的功能體系。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)是拉動地方經(jīng)濟、拓展城市空間、承載體制和技術創(chuàng)新的重要載體，在這一背景下，未來上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景將十分可觀。

報告目錄

第一章工業(yè)地產(chǎn)概述

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎界定

一、工業(yè)地產(chǎn)的定義
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性
（一）政策主導性
（二）區(qū)域性分析
（三）項目增值性
（四）投資回收期長
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類
（一）物流倉儲
（二）工業(yè)廠房
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式
（一）開發(fā)主體
（二）操作手段
（三）所需外部條件
（四）開發(fā)模式流程
二、主體企業(yè)引導模式
（一）開發(fā)主體
（二）操作手段
（三）所需外部條件
（四）開發(fā)模式流程
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式
（一）開發(fā)主體
（二）操作手段
（三）所需外部條件
（四）開發(fā)模式流程
四、綜合開發(fā)模式
（一）開發(fā)主體
（二）操作手段
（三）所需外部條件
（四）開發(fā)模式流程

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式

一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式
三、工業(yè)地產(chǎn)REITS
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源

第二章上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析

第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)宏觀經(jīng)濟運行情況

一、上海市奉賢區(qū)GDP增長情況
二、上海市奉賢區(qū)固定資產(chǎn)投資
三、上海市奉賢區(qū)產(chǎn)業(yè)結構分析
四、上海市奉賢區(qū)工業(yè)發(fā)展形勢

第二節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)經(jīng)濟運行情況

一、上海市奉賢區(qū)工業(yè)經(jīng)濟效益情況
（一）上海市奉賢區(qū)工業(yè)增加值分析
（二）上海市奉賢區(qū)工業(yè)企業(yè)數(shù)量分析
（三）上海市奉賢區(qū)工業(yè)企業(yè)效益分析
二、工業(yè)發(fā)展結構分析
（一）按隸屬關系分
（二）按登記注冊類型分
（三）按行業(yè)分
三、上海市奉賢區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局

第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)地域環(huán)境分析

一、地理位置
二、自然環(huán)境
三、生態(tài)氣候

第四節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)基礎設施建設

一、交通
二、供水
三、供電
四、供氣
五、排水

第五節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場政策環(huán)境

一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述
二、土地市場政策環(huán)境分析
三、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重點政策分析
四、招商引資優(yōu)惠政策分析

第六節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析

一、人口數(shù)量分析
二、消費市場分析
三、招商引資情況

第三章上海市奉賢區(qū)重點工業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與產(chǎn)業(yè)集群分析

第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)智能電網(wǎng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

第二節(jié) 上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

第四節(jié) 上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

第五節(jié) 上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

第四章上海市奉賢區(qū)土地市場分析

第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)城市規(guī)劃布局

第二節(jié) 上海市奉賢區(qū)土地供應分析

第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)土地成交分析

第四節(jié) 上海市奉賢區(qū)土地成交價格

第五章上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)二級市場研究

第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

一、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況
二、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景
三、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)運營發(fā)展

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計

一、單層廠房
二、多層廠房
三、熱加工廠房
四、冷加工廠房
五、工業(yè)廠房建設趨勢

第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)標準化廠房分析

一、工業(yè)廠房投資流程
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢
三、標準廠房成本核算
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢

第六章上海市奉賢區(qū)典型的工業(yè)地產(chǎn)項目分析

第一節(jié) 上海奉賢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

一、園區(qū)發(fā)展基本情況
二、園區(qū)功能布局分析
三、園區(qū)基礎建設分析
四、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析
五、園區(qū)入駐企業(yè)分析
六、園區(qū)優(yōu)惠政策分析

第二節(jié) 上?；瘜W工業(yè)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

一、園區(qū)發(fā)展基本情況
二、園區(qū)配套設施分析
三、園區(qū)企業(yè)入駐分析
四、園區(qū)運作模式分析
五、園區(qū)優(yōu)惠政策分析

第三節(jié) 上海星火開發(fā)區(qū)

一、園區(qū)發(fā)展基本情況
二、園區(qū)基礎設施建設
三、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析
四、園區(qū)運行現(xiàn)狀分析
五、園區(qū)入駐企業(yè)分析

第四節(jié) 上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)

一、園區(qū)發(fā)展基本情況
二、園區(qū)入駐企業(yè)分析
三、園區(qū)基礎設施建設
四、園區(qū)優(yōu)惠政策分析
五、園區(qū)發(fā)展方向分析

第五節(jié) 上海奉城工業(yè)園區(qū)

一、園區(qū)發(fā)展基本情況
二、園區(qū)交通狀況分析
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析
四、園區(qū)優(yōu)惠政策分析

第七章上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素

一、項目選址
二、項目定位
三、客戶選擇
四、宣傳造勢
五、產(chǎn)業(yè)招商
六、服務水平

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略

一、區(qū)域環(huán)境分析
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析
三、產(chǎn)業(yè)依托分析
四、交通物流區(qū)位分析
五、企業(yè)客戶來源分析

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略

一、市場定位的必要
二、市場地位的策略

第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析

一、招商引資的重要性
二、傳統(tǒng)招商模式的問題
三、招商環(huán)境的打造
四、選商分析

第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式

一、組合營銷
二、中介招商
三、產(chǎn)業(yè)招商
四、網(wǎng)絡招商
五、其他招商方式

第八章上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托

一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模
二、信托公司發(fā)行房地信托情況
三、房地產(chǎn)信托地區(qū)分布情況

第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資基金

一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金暫行辦法
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運作分析

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權融資

一、股權出讓融資
二、增資擴股融資
三、產(chǎn)權交易融資
四、杠桿收購融資
五、風險投資融資
六、投資銀行融資
七、國內(nèi)上市融資
八、境外上市融資
九、買殼上市融資

第九章上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風險

第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析

一、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境分析
二、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與影響因素分析
三、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析

第二節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析

一、工業(yè)地產(chǎn)投資價值分析
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報率分析
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點分析

第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資風險分析

一、政策風險
二、市場風險
三、擴張風險
四、經(jīng)營風險

第四節(jié) 關于上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資的建議

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