奉賢區(qū)位于上海市南部，東與浦東新區(qū)接壤，西與金山區(qū)和松江區(qū)毗鄰，南臨杭州灣，北與閔行區(qū)相隔黃浦江。距上海市中心人民廣場42千米，距浦東國際機場30千米，有13.7千米長的江岸線和31.6千米的海岸線，是1個風光秀麗的海濱城市。全區(qū)土地面積720.44平方公里，區(qū)屬耕地面積21486公頃。境內水陸交通便捷，浦南運河橫亙東西，金匯港縱貫全境；公路鋪展成網，總長1193.99千米，形成十縱六橫公路網絡；跨越黃浦江交通，有奉浦大橋、閔浦二橋和西渡、鄔橋輪渡口，正在建設中的虹梅南路—金海路越江隧道和軌道交通5號線奉賢段等工程將暢通奉賢與市區(qū)的連接通道。上海市奉賢區(qū)全年實現增加值685.8億元，可比增長5.1%，三次產業(yè)結構逐步優(yōu)化。其中，全年完成工業(yè)總產值1732.3億元，比上年下降6.7%。其中，規(guī)模以上工業(yè)總產值1507.1億元，比上年下降6.7%，占全區(qū)工業(yè)總產值的比重為87.0%。產值前百位企業(yè)支撐作用顯著，產值前百位企業(yè)實現規(guī)模以上產值835.8億元，同比下降0.2%，降幅低于平均水平6.5個百分點，占全部規(guī)模以上工業(yè)產值的比重高達55.5%，比上年上升1.5個百分點。上海市奉賢區(qū)全年三次產業(yè)增加值為725.0億元。工業(yè)地產指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產的土地批租年限為50年。在國內制造業(yè)的升級和轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內工業(yè)地產需求持續(xù)增長。工業(yè)地產的投資價值正在逐步顯現。上海已進入轉型發(fā)展的新階段，作為上海南部重要門戶地區(qū)，奉賢具有吸納人口、集聚產業(yè)的重要職能；同時形成建設也進入新的時期，以南橋為核心的奉賢要建設成為支撐上海國際經濟中心建設的重要支點，更要成為長三角綜合服務型節(jié)點城市以及上海南部中心，圍繞生產性服務業(yè)集聚區(qū)、先進制造業(yè)高低、休閑旅游、生態(tài)宜居四大核心功能構筑新的功能體系。而產業(yè)園區(qū)是拉動地方經濟、拓展城市空間、承載體制和技術創(chuàng)新的重要載體，在這一背景下，未來上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產的發(fā)展前景將十分可觀。
第一章 工業(yè)地產概述 10
第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 10
一、工業(yè)地產的定義 10
二、工業(yè)地產的特性 10
（一）政策主導性 10
（二）區(qū)域性分析 11
（三）項目增值性 11
（四）投資回收期長 12
三、工業(yè)地產的分類 13
（一）物流倉儲 13
（二）工業(yè)廠房 14
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 16
第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 17
一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 17
（一）開發(fā)主體 17
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
二、主體企業(yè)引導模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 20
（一）開發(fā)主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發(fā)模式流程 20
四、綜合開發(fā)模式 21
（一）開發(fā)主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發(fā)模式流程 21
第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 22
一、工業(yè)地產出租模式 22
二、工業(yè)地產出售模式 22
三、工業(yè)地產REITS 23
四、工業(yè)地產收入來源 23
第二章 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產環(huán)境背景分析 24
第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)宏觀經濟運行情況 24
一、上海市奉賢區(qū)GDP增長情況 24
二、上海市奉賢區(qū)固定資產投資 24
三、上海市奉賢區(qū)產業(yè)結構分析 25
四、上海市奉賢區(qū)工業(yè)發(fā)展形勢 26
第二節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)經濟運行情況 27
一、上海市奉賢區(qū)工業(yè)經濟效益情況 27
（一）上海市奉賢區(qū)工業(yè)增加值分析 27
（二）上海市奉賢區(qū)工業(yè)企業(yè)數量分析 28
（三）上海市奉賢區(qū)工業(yè)企業(yè)效益分析 29
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 29
（一）按隸屬關系分 29
（二）按登記注冊類型分 30
（三）按行業(yè)分 31
三、上海市奉賢區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 33
第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)地域環(huán)境分析 33
一、地理位置 33
二、自然環(huán)境 33
三、生態(tài)氣候 34
第四節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)基礎設施建設 34
一、交通 34
二、供水 36
三、供電 36
四、供氣 37
五、排水 37
第五節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產市場政策環(huán)境 37
一、房地產政策環(huán)境綜述 37
二、土地市場政策環(huán)境分析 42
三、產業(yè)規(guī)劃重點政策分析 46
四、招商引資優(yōu)惠政策分析 48
第六節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 50
一、人口數量分析 50
二、消費市場分析 50
三、招商引資情況 51
第三章 上海市奉賢區(qū)重點工業(yè)產業(yè)現狀與產業(yè)集群分析 53
第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)智能電網行業(yè)發(fā)展現狀分析 53
一、上海市奉賢區(qū)智能電網行業(yè)發(fā)展現狀概述 53
二、上海市奉賢區(qū)智能電網行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 54
三、上海市奉賢區(qū)智能電網行業(yè)經濟效益情況 54
四、上海市奉賢區(qū)智能電網重點企業(yè)情況介紹 54
五、上海市奉賢區(qū)智能電網行業(yè)集群分布情況 56
第二節(jié) 上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)發(fā)展現狀分析 56
一、上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)發(fā)展現狀概述 56
二、上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 57
三、上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)經濟效益情況 58
四、上海市奉賢區(qū)精細化工重點企業(yè)情況介紹 58
五、上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)集群分布情況 60
第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現狀分析 62
一、上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現狀概述 62
二、上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 62
三、上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)經濟效益情況 63
四、上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥重點企業(yè)情況介紹 63
五、上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)集群分布情況 65
第四節(jié) 上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)發(fā)展現狀分析 65
一、上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)發(fā)展現狀概述 65
二、上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 66
三、上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)經濟效益情況 66
四、上海市奉賢區(qū)新材料重點企業(yè)情況介紹 67
五、上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)集群分布情況 68
第五節(jié) 上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)發(fā)展現狀分析 68
一、上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)發(fā)展現狀概述 68
二、上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 69
三、上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)經濟效益情況 70
四、上海市奉賢區(qū)新能源重點企業(yè)情況介紹 70
五、上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)集群分布情況 71
第四章 2015-2018年上海市奉賢區(qū)土地市場分析 73
第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)城市規(guī)劃布局 73
一、總體布局 73
二、等級、規(guī)模、職能結構 73
第二節(jié) 上海市奉賢區(qū)土地供應分析 74
第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)土地成交分析 75
一、成交地塊規(guī)劃用途 75
二、成交地塊用地面積 77
三、成交地塊建筑面積 78
四、成交地塊的容積率 79
五、成交地塊受讓單位 81
第四節(jié) 上海市奉賢區(qū)土地成交價格 82
一、成交地塊的起始價 82
二、成交地塊的成交價 84
三、地塊的成交樓面價 85
第五章 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產二級市場研究 87
第一節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產開發(fā)現狀 87
一、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產開發(fā)總況 87
二、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產開發(fā)前景 87
三、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產運營發(fā)展 88
第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 89
一、單層廠房 89
二、多層廠房 89
三、熱加工廠房 90
四、冷加工廠房 91
五、工業(yè)廠房建設趨勢 91
第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)標準化廠房分析 92
一、工業(yè)廠房投資流程 92
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 92
三、標準廠房成本核算 93
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 94
第六章 上海市奉賢區(qū)典型的工業(yè)地產項目分析 96
第一節(jié) 上海奉賢經濟開發(fā)區(qū) 96
一、園區(qū)發(fā)展基本情況 96
二、園區(qū)功能布局分析 96
三、園區(qū)基礎建設分析 97
四、園區(qū)運作現狀分析 98
五、園區(qū)入駐企業(yè)分析 98
六、園區(qū)優(yōu)惠政策分析 99
第二節(jié) 上海化學工業(yè)經濟技術開發(fā)區(qū) 100
一、園區(qū)發(fā)展基本情況 100
二、園區(qū)配套設施分析 100
三、園區(qū)企業(yè)入駐分析 104
四、園區(qū)運作模式分析 105
五、園區(qū)優(yōu)惠政策分析 106
第三節(jié) 上海星火開發(fā)區(qū) 108
一、園區(qū)發(fā)展基本情況 108
二、園區(qū)基礎設施建設 109
三、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 110
四、園區(qū)運行現狀分析 111
五、園區(qū)入駐企業(yè)分析 111
第四節(jié) 上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 112
一、園區(qū)發(fā)展基本情況 112
二、園區(qū)入駐企業(yè)分析 112
三、園區(qū)基礎設施建設 114
四、園區(qū)優(yōu)惠政策分析 115
五、園區(qū)發(fā)展方向分析 121
第五節(jié) 上海奉城工業(yè)園區(qū) 121
一、園區(qū)發(fā)展基本情況 121
二、園區(qū)交通狀況分析 122
三、園區(qū)運作現狀分析 122
四、園區(qū)優(yōu)惠政策分析 123
第七章 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 125
第一節(jié) 工業(yè)地產成功開發(fā)要素 125
一、項目選址 125
二、項目定位 125
三、客戶選擇 125
四、宣傳造勢 125
五、產業(yè)招商 126
六、服務水平 126
第二節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)選址策略 126
一、區(qū)域環(huán)境分析 126
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 126
三、產業(yè)依托分析 126
四、交通物流區(qū)位分析 127
五、企業(yè)客戶來源分析 127
第三節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)定位策略 127
一、市場定位的必要 127
二、市場地位的策略 128
第四節(jié) 工業(yè)地產招商引資分析 129
一、招商引資的重要性 129
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 129
三、招商環(huán)境的打造 131
四、選商分析 132
第五節(jié) 工業(yè)地產招商引資方式 132
一、組合營銷 132
二、中介招商 135
三、產業(yè)招商 136
四、網絡招商 137
五、其他招商方式 139
第八章 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產融資渠道選擇策略 141
第一節(jié) 房地產投資信托 141
一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 141
二、信托公司發(fā)行房地信托情況 142
三、房地產信托地區(qū)分布情況 142
第二節(jié) 產業(yè)投資基金 143
一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現狀 143
二、中國產業(yè)投資基金暫行辦法 145
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 148
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 148
第三節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 149
一、股權出讓融資 149
二、增資擴股融資 150
三、產權交易融資 151
四、杠桿收購融資 151
五、風險投資融資 152
六、投資銀行融資 152
七、國內上市融資 153
八、境外上市融資 153
九、買殼上市融資 154
第九章 2019-2023年上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 156
第一節(jié) 2019-2023年上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 156
一、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 156
二、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產投資與影響因素分析 156
三、上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產融資新渠道分析 157
第二節(jié) 2019-2023年上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產投資潛力分析 159
一、工業(yè)地產投資價值分析 159
二、工業(yè)地產投資回報率分析 159
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 160
第三節(jié) 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產投資風險分析 161
一、政策風險 161
二、市場風險 161
三、擴張風險 161
四、經營風險 162
第四節(jié) 關于上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產投資的建議 162
圖表目錄
圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 18
圖表 2 主體企業(yè)引導模式流程 19
圖表 3 工業(yè)地產商開發(fā)模式流程 20
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 22
圖表 5 2015-2018年上海市奉賢區(qū)地區(qū)生產總值變化趨勢圖 24
圖表 6 2015-2018年上海市奉賢區(qū)固定資產投資變化趨勢圖 25
圖表 7 2018年上海市奉賢區(qū)三次產業(yè)結構圖 26
圖表 8 2015-2018年上海市奉賢區(qū)分行業(yè)增加值情況 26
圖表 9 2015-2018年上海市奉賢區(qū)工業(yè)總產值變化趨勢圖 27
圖表 10 2015-2018年上海市奉賢區(qū)工業(yè)增加值變化趨勢圖 28
圖表 11 2015-2018年上海市奉賢區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數量變化趨勢圖 28
圖表 12 2015-2018年上海市奉賢區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)收入及利潤情況 29
圖表 13 2015-2018年按隸屬關系分工業(yè)總產值完成情況 29
圖表 14 2018年上海市奉賢區(qū)按隸屬關系分工業(yè)發(fā)展結構圖 30
圖表 15 2015-2018年按登記注冊類型分工業(yè)總產值完成情況 30
圖表 16 2018年按登記注冊類型分工業(yè)發(fā)展結構圖 31
圖表 17 2015-2018年按行業(yè)分工業(yè)總產值完成情況 31
圖表 18 2018年按行業(yè)分工業(yè)發(fā)展結構圖 32
圖表 19 上海市奉賢區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局示意圖 33
圖表 20 上海市奉賢區(qū)交通建設狀況 34
圖表 21 上海市奉賢區(qū)供水能力情況統(tǒng)計 36
圖表 22 上海市奉賢區(qū)供電情況統(tǒng)計 36
圖表 23 上海市奉賢區(qū)供氣能力情況統(tǒng)計 37
圖表 24 上海市奉賢區(qū)排水設施建設情況 37
圖表 25 2015-2018年上海市奉賢區(qū)人口數量變化趨勢圖 50
圖表 26 2015-2018年上海市奉賢區(qū)社會消費品零售總額變化趨勢圖 51
圖表 27 2015-2018年上海市奉賢區(qū)招商引資情況 52
圖表 28 2015-2018年上海市奉賢區(qū)規(guī)模以上智能電網企業(yè)數量變化趨勢圖 53
圖表 29 2015-2018年上海市奉賢區(qū)智能電網行業(yè)發(fā)展規(guī)模情況 54
圖表 30 2015-2018年上海市奉賢區(qū)智能電網行業(yè)經濟效益情況 54
圖表 31 2015-2018年上海市奉賢區(qū)規(guī)模以上精細化工企業(yè)數量變化趨勢圖 57
圖表 32 2015-2018年上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)發(fā)展規(guī)模情況 57
圖表 33 2015-2018年上海市奉賢區(qū)精細化工行業(yè)經濟效益情況 58
圖表 34 2015-2018年上海市奉賢區(qū)規(guī)模以上生物醫(yī)藥企業(yè)數量變化趨勢圖 62
圖表 35 2015-2018年上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展規(guī)模情況 63
圖表 36 2015-2018年上海市奉賢區(qū)生物醫(yī)藥行業(yè)經濟效益情況 63
圖表 37 2015-2018年上海市奉賢區(qū)規(guī)模以上新材料企業(yè)數量變化趨勢圖 66
圖表 38 2015-2018年上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)發(fā)展規(guī)模情況 66
圖表 39 2015-2018年上海市奉賢區(qū)新材料行業(yè)經濟效益情況 67
圖表 40 2015-2018年上海市奉賢區(qū)規(guī)模以上新能源企業(yè)數量變化趨勢圖 69
圖表 41 2015-2018年上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)發(fā)展規(guī)模情況 69
圖表 42 2015-2018年上海市奉賢區(qū)新能源行業(yè)經濟效益情況 70
圖表 43 2015-2018年上海市奉賢區(qū)土地供應數量情況 75
圖表 44 2015-2018年上海市奉賢區(qū)土地供應面積情況 75
圖表 45 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊規(guī)劃用途情況 76
圖表 46 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊建設用地面積情況 77
圖表 47 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊規(guī)劃建筑面積情況 78
圖表 48 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊容積率情況 80
圖表 49 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊受讓單位情況 81
圖表 50 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊起始價情況 83
圖表 51 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊成交價情況 84
圖表 52 2015-2018年上海市奉賢區(qū)成交地塊樓面價情況 85
圖表 53 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 93
圖表 54 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 93
圖表 55 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 93
圖表 56 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 94
圖表 57 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 94
圖表 58 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 94
圖表 59 上海奉賢經濟開發(fā)區(qū)生物科技園區(qū)功能及布局情況 97
圖表 60 2015-2018年上海奉賢經濟開發(fā)區(qū)收入與利潤統(tǒng)計 98
圖表 61 上海奉賢經濟開發(fā)區(qū)生物科技園區(qū)生物產業(yè)基地入駐企業(yè)名單 99
圖表 62 上海化學工業(yè)經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)內基礎配套設施建設示意圖 101
圖表 63 上?；瘜W工業(yè)經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)外基礎配套設施建設示意圖 102
圖表 64 上海化學工業(yè)經濟技術開發(fā)區(qū)石油化工主要入駐企業(yè)情況 104
圖表 65 上海市星火開發(fā)區(qū)地理位置示意圖 108
圖表 66 2015-2018年上海星火開發(fā)區(qū)收入與利潤統(tǒng)計 111
圖表 67 上海星火開發(fā)區(qū)部分入駐企業(yè)名單 111
圖表 68 上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)部分入駐企業(yè)情況 113
圖表 69 2015-2018年上海奉城工業(yè)園區(qū)收入與利潤統(tǒng)計 123
圖表 70 2018年房地產集合信托月度發(fā)行規(guī)模變化趨勢圖 141
圖表 71 2018年信托公司房地產信托發(fā)行規(guī)模排名Top10 142
圖表 72 2018年房地產信托項目主要分布區(qū)域 143
圖表 73 2018年房地產信托項目主要分布城市 143
圖表 74 《政府出資產業(yè)投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規(guī)定 147
圖表 75 上海市奉賢區(qū)工業(yè)地產投資與價格的影響因素 157
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