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在房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，全國(guó)百城住宅均價(jià)同比漲幅持續(xù)收窄。

近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，2018年7月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12809元/平方米，目前已保持連續(xù)12個(gè)月的同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。

在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的城市中，部分三四線城市上漲過快。易居研究院分析認(rèn)為，此類城市未來政策收緊的可能性較大。

百城房?jī)r(jià)同比增幅連續(xù)12個(gè)月收窄

從成交均價(jià)方面來看，7月份易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12809元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)8.6%。當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)抬頭，相比6月份12658元上漲了151元/平方米。

觀察歷史數(shù)據(jù)，在2010年至2016年上半年，100城房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平緩，從2016年下半年開始房?jī)r(jià)明顯拉升，到2017年底終結(jié)了過快上漲態(tài)勢(shì)。當(dāng)前100城房?jī)r(jià)已保持連續(xù)11個(gè)月超過1.2萬元的均價(jià)水平，且不斷接近1.3萬元水平。

房?jī)r(jià)增幅方面來看，7月份100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比增幅為8.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)，該曲線總體呈現(xiàn)持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。其中在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%的水平，隨后此類曲線持續(xù)收窄，目前已保持連續(xù)12個(gè)月同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。報(bào)行認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了近一年“房住不炒”的政策效應(yīng)。從近期部分城市房?jī)r(jià)反彈的情況來看，易居研究院建議要警惕下半年百城房?jī)r(jià)同比增幅曲線反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

三四線房?jī)r(jià)“破萬”持續(xù)11個(gè)月

從均價(jià)分類來看，2018年7月，100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)中，一線、二線、三四線城市分別為41965、13610和10586元/平方米。對(duì)此類價(jià)格進(jìn)行區(qū)間劃分，其中一線城市4萬元以上均價(jià)水平持續(xù)了16個(gè)月，二線城市1.2萬元以上均價(jià)水平持續(xù)了13個(gè)月，三四線城市1萬元以上均價(jià)水平則持續(xù)了11個(gè)月。值得注意的是，一線城市在2018年1月房?jī)r(jià)創(chuàng)下了新高，即為42607元/平方米，隨后月份則總體處于下滑態(tài)勢(shì)。

增幅分類方面來看，2018年7月100個(gè)城市新建商品住宅中，一線、二線、三四線城市成交均價(jià)同比增幅分別為2.4%、13.3%和7.3%。總體上看，三類城市同比增幅曲線均有持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)。而從幅度上看，二線城市的同比增幅是最大的，這也是此類城市當(dāng)前政策頻頻加碼和"打補(bǔ)丁"的原因所在。

橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市同比增幅最高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年9月，這恰是"930新政"出臺(tái)的時(shí)候，隨后此類城市房?jī)r(jià)同比增幅曲線開始收窄。受一線城市房?jī)r(jià)降溫的影響，到了2017年下半年，二線城市、三四線城市也呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，即同比增幅曲線從高位開始下行。

房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量總體增多 11城房?jī)r(jià)在2萬元以上

從均價(jià)排行來看，2018年7月，100個(gè)城市中，房?jī)r(jià)最高的城市為深圳，達(dá)到55533元/平方米，而房?jī)r(jià)最低的城市則為荊門，為4576元/平方米。另外，統(tǒng)計(jì)顯示，目前房?jī)r(jià)突破兩萬元的城市共有11個(gè)，包括深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊。而類似蘇州、?？?、廣州等也開始接近2萬元的均價(jià)水平。

房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量方面，2018年7月，100個(gè)城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為80個(gè)，相比6月份的74個(gè)有所增加。如果觀察2018年前7月的房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)，1-7月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量分別為61、72、66、69、77、74和80個(gè)，這說明房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量是在增加的。簡(jiǎn)單做個(gè)平均，大概每月有70%比例的城市房?jī)r(jià)是上漲的。下半年要警惕更多城市步入房?jī)r(jià)上漲的行列中。

從增幅排行來看，7月份100個(gè)城市中，包括宜昌、金華和北海等城市房?jī)r(jià)同比增幅較大，增幅分別達(dá)到了48%、42%和40%。這也和此類城市樓市交易比較火爆的因素有關(guān)。而在房?jī)r(jià)同比下跌排行中，香河、大廠、廊坊等環(huán)京城市房?jī)r(jià)下跌最明顯，跌幅分別達(dá)到了29%、27%和25%。

從房?jī)r(jià)增幅數(shù)據(jù)看，類似宜昌、海口等城市房?jī)r(jià)增幅較大，此類城市近期也面臨了約談和問責(zé)。同樣的邏輯，若是增幅靠前的城市后續(xù)不積極出臺(tái)收緊性的政策，那么被約談的可能性是比較大的。

部分城市未來政策收緊的可能性較大

報(bào)告顯示，7月份100城房?jī)r(jià)同比增幅繼續(xù)收窄，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策效應(yīng)。但從具體城市數(shù)據(jù)看，上漲城市數(shù)量有所增加。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，雖然有部分城市在降溫，但部分非熱點(diǎn)省會(huì)城市以及部分重點(diǎn)三四線城市，其房?jī)r(jià)依然在上漲，這是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。

此外，值得注意的是，需要防范2018年第三季度房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，尤其是部分三四線城市，其房屋買賣市場(chǎng)和房?jī)r(jià)等方面都需要積極管控。部分城市房?jī)r(jià)漲幅過大，也往往會(huì)倒逼各類管控政策出臺(tái)，此類管控或包括二套房貸政策收緊、限購(gòu)、限售、售樓處督查等內(nèi)容。