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3、“商改住”公寓熱銷(xiāo)

深圳是否會(huì)跟風(fēng)限購(gòu)？

除了商務(wù)公寓，大體量的“商改住”產(chǎn)品，占據(jù)了深圳公寓市場(chǎng)三分之一的份額。據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)，算上其他用途轉(zhuǎn)為公寓的項(xiàng)目，2016年深圳市場(chǎng)商務(wù)公寓供應(yīng)量達(dá)110萬(wàn)平方米，這部分其他用途改為公寓的比例約占整體公寓量的30%。

 “商改住”以及工業(yè)性質(zhì)的公寓等產(chǎn)品，不僅大批量頻頻面市，并且銷(xiāo)路很火。

深圳福田區(qū)八卦嶺薄荷公寓樓盤(pán)正在推售酒店式商務(wù)公寓。它原來(lái)是鵬益花園的商業(yè)裙樓，由于近幾年商業(yè)的轉(zhuǎn)冷，而住宅與公寓需求旺盛，開(kāi)發(fā)商把兩層高拓的商鋪改造成“Loft公寓”。3月17日，在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)一名銷(xiāo)售人員表示，目前在售Loft公寓，只有1樓和2樓有，總量?jī)H有100多套，目前僅剩10幾套房源不到。

除了八卦嶺薄荷酒店Loft公寓，深圳還有很多類(lèi)似產(chǎn)品。這類(lèi)產(chǎn)品，雖受熱銷(xiāo)但也有其“與生俱來(lái)”的弊端。買(mǎi)“商改住”，貸款期限一般不能超過(guò)10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款。且商住在購(gòu)買(mǎi)和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。

其實(shí)，早在上個(gè)世紀(jì)90年代，深圳一批開(kāi)發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷(xiāo)售。2011年曾出臺(tái)，《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

4、深圳會(huì)跟進(jìn)嗎？

5位資深業(yè)內(nèi)這樣說(shuō)

時(shí)過(guò)境遷，現(xiàn)在“商改住”又一次被推向“風(fēng)口浪尖”。北京限購(gòu)后，深圳的商住、“商改住”的生存空間岌岌可危。這一次深圳的商住、“商改住”是否會(huì)逃過(guò)政策調(diào)控？

美聯(lián)物業(yè)深惠董事總經(jīng)理江少杰：

北京商辦限購(gòu)后，對(duì)深圳商住市場(chǎng)有一定影響，主要是加重了購(gòu)房群體的焦慮感，害怕深圳會(huì)跟進(jìn)北京的調(diào)控政策。

深圳暫時(shí)應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)商住、商辦限購(gòu)。因?yàn)楸本┖蜕钲诘恼唢L(fēng)向不同。第一，北京目前人口眾多，對(duì)商辦進(jìn)行限購(gòu)，能起到人口減輕負(fù)擔(dān)的作用。而深圳人口并沒(méi)有超越客容納范圍，“來(lái)了就是深圳人”的政策導(dǎo)向，歡迎外地人才來(lái)深圳落戶定居。

第二，北京一二環(huán)房?jī)r(jià)較高，100—200萬(wàn)之間的上車(chē)公寓產(chǎn)品非常受歡迎，在過(guò)去一兩年內(nèi)，北京商住公寓的價(jià)格上漲很多；而深圳的商住公寓價(jià)格普遍低于住宅價(jià)格，并沒(méi)有限制的緊迫性。

第三，兩會(huì)后，深圳近幾個(gè)月的成交均價(jià)環(huán)比呈遞減趨勢(shì)，樓市發(fā)展相對(duì)比較穩(wěn)定。深圳和北京的大環(huán)境不同，短時(shí)間內(nèi)深圳應(yīng)該不會(huì)跟進(jìn)調(diào)控，但北京作為商辦限購(gòu)首個(gè)范例，很難說(shuō)深圳未來(lái)不會(huì)限購(gòu)，但近期暫時(shí)調(diào)整的可能性不大。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉：

深圳現(xiàn)在是否跟進(jìn)還沒(méi)有定論，但是“類(lèi)住宅”的問(wèn)題非常嚴(yán)重，確實(shí)成為住房投資投機(jī)的最重要出口。住宅限購(gòu)強(qiáng)化以后，“類(lèi)住宅”成為最好的投資產(chǎn)品，它不限購(gòu)，還有住宅的屬性。現(xiàn)在存在的最大問(wèn)題是，“類(lèi)住宅”突破了土地用途管制，讓一個(gè)本來(lái)發(fā)展工商業(yè)的區(qū)域變成發(fā)展房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化是政府最擔(dān)心的?！邦?lèi)住宅”基本上沒(méi)有公共配套，完全就是針對(duì)投資需求的產(chǎn)品，這也是問(wèn)題的嚴(yán)重性之一。

本身我們對(duì)商務(wù)公寓和商業(yè)辦公有最小面積的規(guī)定，北京現(xiàn)在規(guī)定是500平米，但是開(kāi)發(fā)商有可能通過(guò)打隔斷分割成五六十平米的小空間。這對(duì)于消防安全隱患還有未來(lái)公共配套壓力造成很大沖擊。深圳跟進(jìn)也是有可能的。

資深自媒體人朱羅紀(jì)：

我認(rèn)為任何類(lèi)型的限購(gòu)限價(jià)政策在深圳都不需要再?gòu)?qiáng)化，這樣的政策對(duì)于短期限制房?jī)r(jià)有作用，但長(zhǎng)期執(zhí)行副作用會(huì)越來(lái)越大。如果要抑制價(jià)格，深圳可以繼續(xù)強(qiáng)化限貸政策，繼續(xù)提高首付比，繼續(xù)提高利率，以及對(duì)短期炒房轉(zhuǎn)手者課以重稅。

商辦物業(yè)在深圳本身發(fā)展低迷，市場(chǎng)供應(yīng)充足，與普通買(mǎi)房人關(guān)系也不大，本不需要擔(dān)心價(jià)格過(guò)分上漲。之所以商辦類(lèi)物業(yè)會(huì)資金涌入，原因恰恰是住宅限購(gòu)導(dǎo)致資金無(wú)處可去，而涌入商辦領(lǐng)域。商辦領(lǐng)域現(xiàn)在出現(xiàn)越來(lái)越多的樓盤(pán)把商辦住宅化，原因也恰恰是因?yàn)榭吹搅俗≌拶?gòu)給商辦物業(yè)住宅化帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

這說(shuō)明是住宅市場(chǎng)出了問(wèn)題，而不是商辦市場(chǎng)。解決住宅市場(chǎng)的問(wèn)題，極端情況下使用行政規(guī)管措施可以理解，但如果長(zhǎng)期化，會(huì)讓我們錯(cuò)過(guò)尋找正確道路的機(jī)會(huì)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)總監(jiān)徐楓：

全國(guó)多個(gè)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，深圳面臨的壓力相當(dāng)之大，可謂箭在弦上。

由于深圳前兩年漲幅快，現(xiàn)階段的絕對(duì)值仍位于全國(guó)前列。從一手房數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯下跌。由于開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格高、舊改成本高，一手房定價(jià)不太會(huì)低價(jià)，但其實(shí)一手房市場(chǎng)并不能代表深圳整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)。一手住宅的市場(chǎng)份額，目前僅占30%，未來(lái)份額會(huì)越來(lái)越少。二手市場(chǎng)才能真正反映深圳市場(chǎng)情況。

其實(shí)，最近從“10.4”新政后，深圳二手房市場(chǎng)一直并未回暖。從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，本月成交5300套，僅是去年同期的四分之一。

因此，深圳是否會(huì)跟進(jìn)調(diào)控政策，政府可能正在博弈，根據(jù)現(xiàn)階段全國(guó)調(diào)控勢(shì)態(tài)來(lái)看，深圳如果要跟進(jìn)調(diào)控，有可能在4月或5月份出臺(tái)。

克而瑞地產(chǎn)研究中心資深分析師：

大范圍短期內(nèi)應(yīng)該是不會(huì)的，畢竟深圳市場(chǎng)特殊，現(xiàn)今的預(yù)證辦理環(huán)節(jié)政府已經(jīng)在卡預(yù)證的取得，現(xiàn)入市的產(chǎn)品大都為辦公物業(yè)，若是真全面限購(gòu)，豈不是會(huì)造成市場(chǎng)上一方面購(gòu)房者無(wú)購(gòu)房條件無(wú)法買(mǎi)房，另一方面開(kāi)發(fā)商有房源卻無(wú)法銷(xiāo)售的矛盾局面。且去年10.4深圳房產(chǎn)政策對(duì)購(gòu)房指標(biāo)卡的很?chē)?yán)厲了，一定程度上也起到抑制了投資投機(jī)目的。