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內容概括

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。近年來隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，深圳作為中國的經(jīng)濟特區(qū)，在中國改革開放初期就率先實行市場化經(jīng)濟，成為了全國工業(yè)的重要基地之一。作為中國改革開放后迅速崛起的城市，深圳市的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展。總體來看，2023年深圳土地市場的成交規(guī)模同比大幅下降。全年共成交70宗土地，總成交面積約為478.24萬平方米，同比下跌22.16%；成交金額約426.86億元，同比下跌56.16%。在具體地塊方面，2023年深圳共推出74塊土地，其中70塊成交，3塊流拍，1塊終止交易。2023年深圳市共成交70宗土地，其中34宗為普通工業(yè)用地，14宗為居住用地，12宗為新型產(chǎn)業(yè)用地，3宗為商業(yè)用地，2宗為物流用地，2宗為交通用地，2宗為倉儲用地和1宗公共加油加氣站用地。從建設用地計劃供應來看，近年來深圳市產(chǎn)業(yè)用地占全部建設用地比例持續(xù)增加，由2021年的15.17%增加到2024年的31.25%，說明深圳市產(chǎn)業(yè)用地需求強勁。數(shù)據(jù)顯示，深圳市工業(yè)用地成本持續(xù)優(yōu)化，近年來深圳市工業(yè)用地成交價格持續(xù)下跌，2020-2023年年復合下跌16.35%。2024年上半年，深圳市工業(yè)用地協(xié)議成交均價為2191.9元/平方米，環(huán)比下跌了22.9%。深圳市作為中國改革開放的前沿城市，其經(jīng)濟發(fā)展水平一直處于全國領先地位。2023年深圳地區(qū)生產(chǎn)總值達到34606.40億元，同比增長6.0%，顯示出強勁的經(jīng)濟增長動力。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值13015.32億元，增長6.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值21566.38億元，增長5.6%，這為工業(yè)地產(chǎn)提供了堅實的經(jīng)濟基礎和廣闊的市場空間。工業(yè)地產(chǎn)作為連接工業(yè)生產(chǎn)與市場需求的橋梁，其投資價值與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關。深圳市作為中國的經(jīng)濟特區(qū)，深圳的工業(yè)增加值持續(xù)增長，特別是高技術制造業(yè)和先進制造業(yè)的快速發(fā)展，為工業(yè)地產(chǎn)投資提供了良好的增長預期，其工業(yè)地產(chǎn)投資價值顯著。

報告目錄

第一章工業(yè)地產(chǎn)概述 8

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎界定 8

一、工業(yè)地產(chǎn)的定義 8
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性 8
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類 11

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 17

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 17
二、主體企業(yè)引導模式 18
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 19
四、綜合開發(fā)模式 20

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式 21

一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式 21
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式 21
三、工業(yè)地產(chǎn)REITS 22
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源 23

第二章深圳市工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析 24

第一節(jié) 深圳市宏觀經(jīng)濟運行情況 24

一、深圳市GDP增長情況 24
二、深圳市固定資產(chǎn)投資 24
三、深圳市產(chǎn)業(yè)結構分析 25

第二節(jié) 深圳市工業(yè)經(jīng)濟運行情況 26

一、深圳市工業(yè)經(jīng)濟效益情況 26
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 28
三、深圳市城市規(guī)劃布局 30

第三節(jié) 深圳市地域環(huán)境分析 32

一、地理位置 32
二、自然資源 33
三、行政區(qū)劃 33
四、文化特點 34

第四節(jié) 深圳市工業(yè)基礎設施建設 34

一、交通 34
二、供電 35
三、供水 36
四、供氣 36
五、排水 36

第五節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)市場政策環(huán)境 37

一、深圳推出“1+6文件”深化土地管理制度改革 37
二、深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例 38

第六節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析 39

一、人口數(shù)量分析 39
二、消費市場分析 40

第三章深圳市工業(yè)地產(chǎn)一級土地市場研究 41

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)價格與其他地產(chǎn)價格走勢對比 41

一、全國四類不同性質土地價格對比 41
二、深圳市不同性質土地價格對比 41

第二節(jié) 深圳市工業(yè)用地供應市場 42

一、主要工業(yè)園區(qū)土地供應情況 42
二、深圳市工業(yè)用地供應價格 43

第三節(jié) 深圳市工業(yè)用地需求市場 43

第四節(jié) 深圳市工業(yè)用地成交情況 44

一、深圳市土地市場成交分析 44
二、深圳市工業(yè)地產(chǎn)成交價格 44

第四章深圳市工業(yè)地產(chǎn)二級市場研究 46

第一節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 46

一、深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況 46
二、深圳市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 47
三、深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營 48

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 51

一、單層廠房 51
二、多層廠房 52
三、熱加工廠房 53
四、冷加工廠房 53
五、工業(yè)廠房建設趨勢 54

第三節(jié) 深圳市標準化廠房分析 54

一、工業(yè)廠房投資流程 54
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 55
三、標準廠房成本核算 55
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 58

第五章深圳市典型的工業(yè)地產(chǎn)項目分析 59

第一節(jié) 深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)園 59

一、項目分布及體量 59
二、項目產(chǎn)品特征分析 59
三、項目空間布局分析 59

第二節(jié) 深圳灣科技生態(tài)園 59

一、項目分布及體量 59
二、項目產(chǎn)品特征分析 60
三、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 60

第三節(jié) 深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地 60

一、項目分布及體量 60
二、項目產(chǎn)品特征分析 60
三、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 60

第四節(jié) 深圳市生物醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 61

一、項目分布及體量 61
二、項目產(chǎn)品特征分析 61
三、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 61
四、園區(qū)項目招商情況 61

第五節(jié) 深圳市銀星高科技工業(yè)園 61

一、項目分布及體量 61
二、項目產(chǎn)品特征分析 62
三、園區(qū)項目招商情況 62

第六節(jié) 深圳市大工業(yè)園區(qū) 63

一、項目分布及體量 63
二、園區(qū)配套特征分析 63
三、園區(qū)項目招商情況 64

第六章深圳市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析 65

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素 65

一、項目選址 65
二、項目定位 65
三、客戶選擇 65
四、宣傳造勢 65
五、產(chǎn)業(yè)招商 66
六、服務水平 66

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略 66

一、區(qū)域環(huán)境分析 66
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 66
三、產(chǎn)業(yè)依托分析 66
四、交通物流區(qū)位分析 67
五、企業(yè)客戶來源分析 67

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略 67

一、市場定位的必要 67
二、市場地位的策略 68

第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析 69

一、招商引資的重要性 69
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 69
三、招商環(huán)境的打造 71
四、選商分析 72

第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式 72

一、組合營銷 72
二、中介招商 75
三、產(chǎn)業(yè)招商 76
四、網(wǎng)絡招商 77
五、其他招商 80

第七章深圳市工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略 82

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權融資 82

一、股權出讓融資 82
二、增資擴股融資 82
三、產(chǎn)權交易融資 83
四、杠桿收購融資 84
五、風險投資融資 84
六、投資銀行融資 85
七、國內上市融資 85
八、境外上市融資 86
九、買殼上市融資 87

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托 87

一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 87
二、房地產(chǎn)信托發(fā)行結構分析 88
三、房地產(chǎn)信托預期收益率分析 88
四、房地產(chǎn)信托余額規(guī)模分析 89
五、房地產(chǎn)信托期限情況分析 89
六、房地產(chǎn)信托投資方式分析 90

第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資基金 92

一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 92
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向 94
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析 94
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運作分析 95
五、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運作分析 96

第八章深圳市工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風險 98

第一節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析 98

一、深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境分析 98
二、深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資影響因素分析 99
三、深圳市工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析 100

第二節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析 101

一、工業(yè)地產(chǎn)投資價值分析 101
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報率分析 102
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點分析 103
四、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資機會分析 103

第三節(jié) 深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資風險分析 104

一、政策風險 104
二、市場風險 104
三、擴張風險 105
四、經(jīng)營風險 105

第四節(jié) 關于深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資的建議 105

附件一：深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例 108
附件二：深圳市龍崗區(qū)主要產(chǎn)業(yè)布局 115

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)地產(chǎn)特性 9
圖表 2 工業(yè)地產(chǎn)的分類 11
圖表 3 工業(yè)廠房物業(yè)特點 14
圖表 4 工業(yè)研發(fā)布局主要考慮因素 16
圖表 5 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 18
圖表 6 主體企業(yè)引導模式流程 19
圖表 7 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程 20
圖表 8 綜合開發(fā)模式流程 21
圖表 9 工業(yè)地產(chǎn)的主要盈利模式 22
圖表 10 2020-2023年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值及增速統(tǒng)計 24
圖表 11 2020-2023年深圳市固定資產(chǎn)投資額及增速統(tǒng)計 25
圖表 12 2023年深圳市各區(qū)固定資產(chǎn)投資情況 25
圖表 13 2023年深圳市三次產(chǎn)業(yè)結構 26
圖表 14 2020-2023年深圳市全部工業(yè)增加值及增速統(tǒng)計 26
圖表 15 2023年深圳市各區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值增速統(tǒng)計 27
圖表 16 2023年深圳市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟整體效益 27
圖表 17 2023年深圳市工業(yè)發(fā)展主要指標統(tǒng)計 28
圖表 18 2023年深圳市戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)增加值統(tǒng)計 28
圖表 19 2020-2023年深圳市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量變化趨勢 30
圖表 20 2024年深圳市建設用地供應計劃 30
圖表 21 深圳市7大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)概覽 31
圖表 22 深圳市自然資源概覽 33
圖表 23 深圳市行政區(qū)劃概覽 34
圖表 24 深圳市交通發(fā)展概覽 35
圖表 25 2020-2023年深圳市用電總量及增速統(tǒng)計 35
圖表 26 2020-2023年深圳市用電總量及增速統(tǒng)計 35
圖表 27 2020-2023年深圳市公共供水總量及增速統(tǒng)計 36
圖表 28 2020-2023年深圳市公共供水總量及增速統(tǒng)計 36
圖表 29 2020-2023年深圳市天然氣供氣總量及增速統(tǒng)計 36
圖表 30 2020-2023年深圳市排水管道長度及增速統(tǒng)計 37
圖表 31 深圳“1+6文件”深化土地管理制度改革 37
圖表 32 深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例內容概況及修訂情況 38
圖表 33 2020-2023年深圳市人口數(shù)量變化趨勢 39
圖表 34 2023年深圳市常住人口結構 39
圖表 35 2020-2023年深圳市社會消費品零售總額及增速統(tǒng)計 40
圖表 36 2023年深圳市消費結構 40
圖表 37 2020-2024年我國四類不同性質土地價格走勢 41
圖表 38 2020-2024年深圳四類不同性質土地價格走勢 42
圖表 39 2023年深圳市工業(yè)用地主要拿地企業(yè)概覽 42
圖表 40 2020-2024年深圳市工業(yè)用地供應價格及增速統(tǒng)計 43
圖表 41 2020-2023年深圳市產(chǎn)業(yè)用地計劃供應統(tǒng)計 44
圖表 42 2020-2024年深圳市工業(yè)用地協(xié)議成交金額統(tǒng)計 44
圖表 43 2020-2024年深圳市工業(yè)用地成交價格走勢 45
圖表 44 2023年深圳市土地成交分布情況 46
圖表 45 深圳市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 47
圖表 9 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營流程 48
圖表 46 工業(yè)廠房投資流程 55
圖表 47 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 56
圖表 48 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 56
圖表 49 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 56
圖表 50 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 57
圖表 51 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 57
圖表 52 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 57
圖表 53 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式 72
圖表 54 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權融資方式 82
圖表 55 2020-2023年中國投向房地產(chǎn)信托余額及增速 89
圖表 56 房地產(chǎn)信托投資方式 91
圖表 57 中國政府投資基金數(shù)量及規(guī)模情況 93
圖表 58 中國產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向 94
圖表 59 深圳市工業(yè)地產(chǎn)投資影響因素分析 99
圖表 60 深圳市龍崗區(qū)主要產(chǎn)業(yè)布局 115

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