商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等。
2019年，烏海市商品房銷售面積是39.2萬(wàn)平方米，同比下降10.7%。其中，住宅銷售面積36.8萬(wàn)平方米，同比下降3.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2.2萬(wàn)平方米，同比下降49%。商品房銷售額是188393萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)0.3%。其中，住宅銷售額160889萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)9.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25746萬(wàn)元，同比下降24.9%。
現(xiàn)階段，商品住宅市場(chǎng)為居民儲(chǔ)蓄-投資最大的轉(zhuǎn)化器，大部分居民儲(chǔ)蓄都投向了商品住宅，導(dǎo)致社會(huì)零售品消費(fèi)能力很低。在“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，內(nèi)生增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，商品住宅消費(fèi)占GDP的比將逐漸下降。商業(yè)地產(chǎn)為后周期行業(yè)，居民消費(fèi)能力提高，娛樂(lè)休閑和購(gòu)物需求釋放，將帶動(dòng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的發(fā)展；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，中小企業(yè)發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)辦公樓的需求。
而商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入整合期，從長(zhǎng)期發(fā)展階段來(lái)看，商品住宅的高速發(fā)展期即將結(jié)束。一直以來(lái)，支持商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)有兩個(gè)鎮(zhèn)化、一個(gè)是人口紅利。預(yù)計(jì)2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到96%左右，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移放緩，之后城鎮(zhèn)化增速下滑；從生育高峰看，雖然人口基數(shù)增加，但新生嬰兒數(shù)大幅下降，加上老齡化加速，未來(lái)地產(chǎn)新增需求不容樂(lè)觀。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商品住宅有顯著的替代性，商品住宅發(fā)展高峰過(guò)后，將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展高峰。伴隨著樓市調(diào)控的不斷升級(jí)，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局，商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)將成為烏海市省城市發(fā)展主要推動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)正逐漸成為烏海市主要城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了全新的發(fā)展契機(jī)。
第一章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野
四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)分析
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略分析
一、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)
二、零散銷售、各自經(jīng)營(yíng)
三、整體出售、整體經(jīng)營(yíng)
四、整體出租、整體經(jīng)營(yíng)
五、零散出租、各自經(jīng)營(yíng)
第二章 商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷售盈利模式
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式
（一）散售模式類型分析
1、一般散售模式分析
2、帶租約銷售模式分析
3、帶回報(bào)銷售模式分析
（二）散售模式適用物業(yè)
（三）散售模式的優(yōu)劣勢(shì)
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式
（一）整售模式操作方式
（二）整售模式主要特點(diǎn)
（三）整售模式適用物業(yè)
（四）整售模式的優(yōu)劣勢(shì)
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)盈利模式
一、完全自營(yíng)模式分析
（一）完全自營(yíng)模式資源要求
（二）完全自營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析
二、自營(yíng)+經(jīng)營(yíng)貸模式分析
（一）模式操作方式
（二）模式資源要求
（三）模式優(yōu)劣勢(shì)分析
三、資本運(yùn)作模式分析
（一）資本運(yùn)作模式操作方式
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式
一、混合運(yùn)作模式操作方式分析
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析
第四節(jié) 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析
第三章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理分析
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃
一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的布局順序
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的整體利益
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律
四、配套設(shè)施的作用與投入
五、商鋪格局規(guī)劃分析
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方式
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇
一、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇策略
（一）集中化進(jìn)入策略
（二）商品專業(yè)化策略
（三）市場(chǎng)專業(yè)化策略
（四）選擇性進(jìn)入策略
（五）市場(chǎng)全覆蓋策略
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商圈分析法
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位
（一）商圈范圍界定
（二）消費(fèi)者定位
（三）商家定位
（四）投資者定位
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
（一）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn)
（二）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣
一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查
二、銷售與經(jīng)營(yíng)的平衡分析
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營(yíng)銷特性
四、商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣流程
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式
第五節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商特點(diǎn)
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問(wèn)題
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略
（一）項(xiàng)目招商通用策略
（二）購(gòu)物中心招商策略
（三）寫(xiě)字樓的招商策略
（四）商業(yè)街的招商策略
（五）餐飲品牌招商策略
第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)策略
第四章 烏海市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析
第一節(jié) 烏海市地域環(huán)境分析
一、地理位置
二、自然環(huán)境
三、生態(tài)氣候
四、資源分布
第二節(jié) 烏海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
一、烏海市GDP增長(zhǎng)情況
二、烏海市固定資產(chǎn)投資
三、烏海市居民消費(fèi)價(jià)格
四、烏海市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
第三節(jié) 烏海市交通環(huán)境分析
一、航空
二、鐵路
三、公路
四、城市公共交通
第四節(jié) 烏海市社會(huì)環(huán)境分析
一、烏海市人口數(shù)量分析
二、烏海市居民收入水平
三、烏海市城鎮(zhèn)化率分析
第五節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策及土地供應(yīng)分析
一、房地產(chǎn)相關(guān)政策分析
二、商業(yè)地產(chǎn)主要政策法規(guī)
三、國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況
第五章 2019年烏海市土地市場(chǎng)分析
第一節(jié) 烏海市城市規(guī)劃布局
第二節(jié) 烏海市土地供應(yīng)分析
第三節(jié) 烏海市土地成交分析
一、成交地塊規(guī)劃用途
二、成交地塊用地面積
三、成交地塊建筑面積
四、成交地塊的容積率
五、成交地塊受讓單位
第四節(jié) 烏海市土地成交價(jià)格
一、成交地塊的起始價(jià)
二、成交地塊的成交價(jià)
三、地塊的成交樓面價(jià)
第六章 2019年烏海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
第一節(jié) 烏海市房地產(chǎn)投資建設(shè)分析
一、烏海市房地產(chǎn)投資額分析
二、烏海市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模分析
三、烏海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)企業(yè)
四、烏海市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析
第二節(jié) 烏海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)分析
一、烏海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布情況
二、烏海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模
三、烏海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃
第三節(jié) 烏海市商品房市場(chǎng)銷售情況
一、烏海市商品房銷售情況
二、烏海市商品住宅銷售情況
三、烏海市寫(xiě)字樓銷售情況
四、烏海市商鋪銷售情況
五、烏海市商業(yè)地產(chǎn)分布情況
第四節(jié) 烏海市商品房市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研
第七章 烏海市商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展及投資前景分析
第一節(jié) 烏海市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析
第二節(jié) 烏海市商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)分析
第三節(jié) 烏海市購(gòu)物中心市場(chǎng)分析
第四節(jié) 烏海市酒店市場(chǎng)分析
第五節(jié) 烏海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析
第六節(jié) 烏海市零售商業(yè)地產(chǎn)分析
第八章 二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資現(xiàn)狀
一、投資狀況及增速
二、分用途投資情況
三、分區(qū)域投資狀況
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源分析
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)分析
一、重點(diǎn)城市分用途地價(jià)指數(shù)
二、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積
五、中國(guó)商品房銷售面積分析
六、中國(guó)商品房銷售金額分析
七、2019年新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)
八、2019年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)
九、2019年二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)
第三節(jié) 二三線城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
一、投資吸引力
二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展
三、房地產(chǎn)投資
四、限購(gòu)政策影響情況
五、商品房銷售
六、土地市場(chǎng)
七、人口與城市化
八、居民購(gòu)買力
九、人均可支配收入
十、未來(lái)走勢(shì)展望
第九章 烏海市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析
第一節(jié) 企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)策略
一、資本運(yùn)作策略
二、土地儲(chǔ)備策略
三、業(yè)務(wù)組合策略
四、區(qū)域互補(bǔ)策略
第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理分析
一、成本控制策略
二、定價(jià)策略分析
三、競(jìng)爭(zhēng)策略分析
四、并購(gòu)重組策略
五、融資策略分析
六、資本運(yùn)作策略
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃策略分析
一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃
二、技術(shù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略
三、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃
四、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃
五、營(yíng)銷品牌戰(zhàn)略
六、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略規(guī)劃
第十章 烏海市批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析
第一節(jié) 批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)界定
一、批發(fā)業(yè)的定義
二、批發(fā)業(yè)的分類
三、批發(fā)業(yè)的作用
第二節(jié) 批發(fā)行業(yè)特征分析
一、批發(fā)業(yè)基本特征分析
二、批發(fā)業(yè)客戶特征分析
第三節(jié) 批發(fā)市場(chǎng)商鋪分析
一、批發(fā)市場(chǎng)的商鋪價(jià)值
二、商鋪?zhàn)饨鹦纬傻囊?/div>
第四節(jié) 內(nèi)蒙古批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況
一、批發(fā)市場(chǎng)成交額統(tǒng)計(jì)
二、批發(fā)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模
三、批發(fā)業(yè)數(shù)量規(guī)模分析
四、批發(fā)行業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析
第五節(jié) 烏海市批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況
一、批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析
二、烏海市批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展概況
第十一章 烏海市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析
第一節(jié) 烏海市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)
一、烏海市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景展望
二、烏海市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
第二節(jié) 烏海市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險(xiǎn)
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)
第三節(jié) 烏海市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制策略
一、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)
二、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究
三、通過(guò)投資組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)
四、通過(guò)良好的管理控制風(fēng)險(xiǎn)
五、通過(guò)“期權(quán)”交易控制風(fēng)險(xiǎn)
六、選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資
第四節(jié) 烏海市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略建議
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