2019-2025年蘇州市城市更新運作路徑及項目投資機會研究報告
第一章 城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 10
第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 10
一、導入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 10
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 16
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟城市 17
四、城市經(jīng)濟創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動時代 18
五、城市社會創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標桿 19
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領作用 20
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 21
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 22
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應 23
第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設的基本模式 24
一、工業(yè)創(chuàng)新主導型模式 24
二、服務創(chuàng)新主導型模式 24
三、文化創(chuàng)新主導型模式 25
四、科技創(chuàng)新主導型模式 25
五、機制創(chuàng)新主導型模式 25
六、多驅(qū)聯(lián)動創(chuàng)新型模式 25
第二章 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 27
第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程 27
一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析 27
二、中國城市規(guī)模增長情況 27
三、中國重點城市經(jīng)濟指標 29
四、中國各地區(qū)城市建設情況 30
五、中國主要城市群發(fā)展情況 31
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟的貢獻 57
第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析 58
一、中國城鎮(zhèn)化建設特征分析 58
二、中國城鎮(zhèn)化建設誤區(qū)分析 62
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 66
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 66
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 67
（三）城市功能定位缺失 67
（四）資源環(huán)境問題突出 68
（五）城市治理能力滯后 68
第三節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 69
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 69
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求 70
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 71
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 72
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 74
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 74
（二）戶籍制度改革分析 74
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 76
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 77
第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的質(zhì)量分析 77
一、新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量的內(nèi)涵界定 77
二、新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量評價指標體系 78
三、中國新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量評定分析 79
（一）主要城市新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量現(xiàn)狀 79
（二）對新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量問題的建議 81
第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 84
第一節(jié) 城市更新的基本概念 84
一、城市更新概念的內(nèi)涵 84
二、城市更新的主要內(nèi)容 84
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 84
（二）城市功能定位調(diào)整 84
（三）確定城市適宜人口 84
（四）確定城市開發(fā)強度 84
（五）城市空間形象定位 85
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 85
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 85
（八）城市文化復蘇與更新 85
三、城市更新的目的 85
四、城市更新的分類 85
第二節(jié) 城市更新的起源 86
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 86
二、城市更新的理論基礎 87
三、中國城市更新興起的原因及背景 88
第四章 蘇州市城市更新市場環(huán)境分析 90
第一節(jié) 蘇州市地域環(huán)境分析 90
一、地理位置 90
二、自然環(huán)境 90
三、生態(tài)氣候 90
四、礦產(chǎn)資源 90
第二節(jié) 蘇州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 92
一、蘇州市GDP增長情況分析 92
二、蘇州市固定資產(chǎn)投資分析 92
三、蘇州市城鄉(xiāng)居民收支情況 93
四、蘇州市投資結(jié)構(gòu)情況分析 93
第三節(jié) 蘇州市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 94
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 94
二、二三線城市限購政策 96
三、蘇州市房地產(chǎn)重要政策 98
（一）《關于加快引導推進蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》 98
（二）《關于推進裝配式建筑發(fā)展加強建設監(jiān)管的實施細則（試行）》 100
（三）《關于進一步加強全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》 103
第四節(jié) 蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析 105
一、人口數(shù)量分析 105
二、消費市場分析 106
三、招商引資情況 106
四、居民住房情況 107
第五章 蘇州市土地市場分析 108
第一節(jié) 蘇州市城市規(guī)劃布局 108
第二節(jié) 蘇州市土地供應分析 108
第三節(jié) 蘇州市土地成交分析 108
二、成交地塊用地面積 109
三、成交地塊的容積率 111
四、成交地塊受讓單位 112
第四節(jié) 蘇州市土地成交價格 113
第六章 蘇州市城市更新投資機會研究 115
第一節(jié) 蘇州市房地產(chǎn)投資市場發(fā)展現(xiàn)狀 115
一、蘇州市房地產(chǎn)投資金額分析 115
二、蘇州市房地產(chǎn)市場供應規(guī)模 115
三、蘇州市商品房銷售情況分析 115
四、蘇州市商品房市場價格趨勢 116
第二節(jié) 蘇州市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 117
一、蘇州市城市發(fā)展定位 117
二、蘇州市城市總體布局 117
三、蘇州市城市發(fā)展目標 118
四、蘇州市城市發(fā)展政策指引 118
五、蘇州市城市發(fā)展布局 118
（一）交通體系規(guī)劃 118
（二）居住環(huán)境規(guī)劃 118
（三）綠化城市規(guī)劃 119
第三節(jié) 蘇州市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機會分析 119
一、蘇州市城市更新項目發(fā)展現(xiàn)狀 119
二、蘇州市城市更新與文化遺產(chǎn) 120
三、蘇州市城市更新項目大全 120
（一）保障性安居工程項目 120
（二）舊城區(qū)改建項目 121
（三）人居環(huán)境建設項目 122
四、蘇州市城市更新市場競爭形勢 123
五、蘇州市舊城更新成功經(jīng)驗分析 124
第七章 城市更新項目開發(fā)運作要點 129
第一節(jié) 城市更新項目 129
一、城市更新項目價值鏈條 129
二、城市更新土地運營階段 129
（一）前期準備 129
（二）拆遷實施 130
（三）開發(fā)實施 131
第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比 132
一、城市發(fā)展基金模式 132
二、MUT模式 133
三、SUR模式 133
四、IDP模式 134
第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比 134
一、城投自主進行一級開發(fā) 134
（一）模式運作流程 134
（二）模式利弊分析 135
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 136
（一）模式運作流程 136
（二）模式利弊分析 136
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 137
（一）模式運作流程 137
（二）模式利弊分析 138
四、城投取地自主進行二級開發(fā) 140
（一）模式運作流程 140
（二）模式利弊分析 140
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 140
（一）模式運作流程 140
（二）模式利弊分析 141
六、合作取地進行二級開發(fā) 141
（一）模式運作流程 141
（二）模式利弊分析 142
七、BOT項目轉(zhuǎn)讓 142
（一）模式運作流程 142
（二）模式利弊分析 143
第八章 全國舊城改造重點案例分析 144
第一節(jié) “新天地”項目案例分析 144
一、項目地塊特征 144
二、項目開發(fā)特點 144
三、項目開發(fā)成本 144
四、項目整體策略 145
（一）項目定位 145
（二）項目規(guī)劃理念 145
（三）項目整體框架 145
五、“新天地”項目營銷藝術 146
六、“新天地”項目成功效應 146
第二節(jié) 中遠兩灣城項目案例分析 147
一、項目地塊特征 147
二、項目開發(fā)特點 147
三、項目開發(fā)成本 148
四、項目整體規(guī)劃 148
五、項目開發(fā)策略 149
六、項目經(jīng)濟評價 150
第三節(jié) 江南新苑項目案例分析 150
一、項目地塊特征 150
二、項目開發(fā)特點 151
三、項目設計分析 152
四、項目整體規(guī)劃 154
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 157
六、項目事件營銷 157
第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析 158
一、項目地塊特征 158
二、項目整體策略 159
三、商業(yè)項目策略 159
四、寫字樓的策略 160
五、公寓策略分析 161
六、成功策略解讀 161
第九章 蘇州市城市更新項目定位策略 162
第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略 162
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 162
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 162
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 162
四、市場為導向，建設新商業(yè)中心 163
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 163
第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 163
一、定位依據(jù) 163
二、戰(zhàn)略定位 166
三、定位描述 166
四、實現(xiàn)方式 167
五、效益評估 167
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 168
一、定位思路 168
二、形象因素 168
三、定位闡述 169
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設置原則 169
一、區(qū)域特色原則 169
二、適當多樣化原則 169
三、相對集中原則 170
四、互補發(fā)展原則 170
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 171
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 171
（一）城市功能設置 171
（二）產(chǎn)業(yè)設置 172
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 173
（一）基礎功能 173
（二）核心功能 173
（三）相關功能 174
第十章 蘇州市城市更新項目整體包裝及推廣策略 175
第一節(jié) 招商引資策略 175
一、產(chǎn)業(yè)鏈招商五步走策略 175
二、解決招商引資土地問題的實用方案 176
第二節(jié) 整體包裝策略 176
一、總體形象策略 176
二、歷史文化概念包裝建議 177
三、商業(yè)概念包裝建議 177
四、現(xiàn)場包裝建議 178
五、項目宣傳及推廣 178
第三節(jié) 招商引資模式設計 180
一、招商項目設定 180
二、招商方式設定 181
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 181
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 181
（三）蘇州市主要的招商方式 182
三、招商政策措施設定 182
四、招商形象展示設定 183
五、招商引資計劃 183
（一）招商客戶目標鎖定 183
（二）招商區(qū)域目標鎖定 184
（三）招商引資步驟 184
第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 185
一、招商引資政府角色扮演的問題 185
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 185
三、招商引資要有所選擇 186
四、關注引資新變化 186
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