棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造就是指以改善人民群眾居住環(huán)境為前提，在確保公共利益、維護社會公平的原則下，落實城市總體規(guī)劃、增強城市功能、提升城市形象，強調(diào)改造主體多元化，尋求經(jīng)濟、物質(zhì)環(huán)境、社會及自然環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的綜合效益的城市更新行為。2004年，遼寧省在全國率先啟動了全省范圍的棚戶區(qū)改造。2005年，國家啟動了對中央下放東北三省煤礦棚戶區(qū)的改造。2008年四季度起，國務(wù)院將各類棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程。2008年至2012年，全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居工程開工量的40%，基本建成750萬套。根據(jù)各地匯總的數(shù)據(jù)，截止2012年末全國還有1400多萬戶需要進行棚改。目前尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。銅川市從2003年起在全省率先啟動了棚戶區(qū)改造工程和滑塌區(qū)、沉陷區(qū)整體搬遷工程，充分利用國家相關(guān)政策，將棚戶區(qū)改造與保障性住房建設(shè)有機結(jié)合。2008-2012年，銅川市基本完成了八大棚戶區(qū)的改造任務(wù)，累計投入改造資金20多億元，拆除危舊住房近100萬平方米，建成各類保障性住房總計375萬平方米、5.4萬套，解決了18萬戶困難群眾的住房問題。2013年，銅川市各類保障性住房竣工8864套。其中廉租住房3821套，公租房3507套，限價商品房1210套，棚戶區(qū)改造安置房326套。全市新增廉租住房租賃補貼1544戶。2014年銅川市棚戶區(qū)改造任務(wù)為4000戶，其中實物安置181戶，貨幣補償3819戶，截止2014年7月16日征收工作全部完成，2個安置房建設(shè)項目正在施工。銅川市認(rèn)真落實穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的部署要求，把棚戶區(qū)改造作為改善人居環(huán)境、推進新型城鎮(zhèn)化、加快城市轉(zhuǎn)型的重要工作，堅持政府主導(dǎo)、市場運作、讓利居民”的原則，扎實推進棚戶區(qū)改造?！躲~川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2014年-2017年）》指出，銅川市計劃用4年時間改造棚戶區(qū)45762戶。同時，初步確定了20個改造項目，共計4034戶，其中市本級1個項目129戶、新區(qū)1個項目110戶、耀州區(qū)6個項目2560戶、宜君縣2個項目185戶、印臺區(qū)10個項目1050戶。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 8
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 8
一、棚戶區(qū)改造的形成 8
二、棚戶區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶區(qū)改造的要求 8
四、棚戶區(qū)改造的進程 9
第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 10
一、棚戶區(qū)改造的政策 10
二、棚戶區(qū)改造的意義 10
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 10
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 11
五、棚戶區(qū)改造的措施 11
第二章 銅川市城市發(fā)展背景環(huán)境 12
第一節(jié) 銅川市城市發(fā)展經(jīng)濟水平 12
一、銅川市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 12
二、銅川市固定資產(chǎn)投資 12
三、銅川市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 13
四、工業(yè)經(jīng)濟運行情況 13
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 14
第二節(jié) 銅川市城市生態(tài)環(huán)境分析 15
一、地理位置 15
二、自然環(huán)境 16
三、生態(tài)景觀 16
四、資源分布 16
第三節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 17
一、房地產(chǎn)土地政策 17
（一）土地市場調(diào)控政策最新動向及解讀 17
（二）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最新動向及解讀 19
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 23
二、房地產(chǎn)限購政策 23
（一）新“國四條”與新“國十條” 23
（二）新“國五條”限購政策出臺 24
（三）新“國八條”房地產(chǎn)限購政策 25
（四）住建部公布新增限購城市五項標(biāo)準(zhǔn) 26
三、保障性住房政策 27
（一）保障性住房主要政策 27
（二）關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 27
（三）國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 30
第四節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境 31
一、人口數(shù)量分析 31
二、消費市場分析 32
三、招商引資情況 33
四、居民住房情況 34
第三章 銅川市土地市場分析 37
第一節(jié) 銅川市城市規(guī)劃布局 37
一、土地總體布局 37
二、工業(yè)用地布局 39
三、商業(yè)用地布局 40
四、住宅用地布局 40
第二節(jié) 銅川市土地供應(yīng)分析 41
一、土地推出情況 41
二、土地推出分布 42
第三節(jié) 銅川市土地成交分 42
一、土地成交狀況 42
二、土地成交分布 43
第四節(jié) 土地價格體系分析 43
一、土地基準(zhǔn)地價 43
二、土地標(biāo)定地價 43
三、土地交易地價 44
四、土地拍賣地價 44
第四章 銅川市房地產(chǎn)市場分析 45
第一節(jié) 銅川市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 45
第二節(jié) 銅川市房地產(chǎn)市場供需分析 45
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 45
二、商品房銷售情況 46
三、房地產(chǎn)成交分析 46
（一）現(xiàn)房成交情況 46
（二）房屋預(yù)售情況 47
第三節(jié) 銅川市房地產(chǎn)價格走勢 47
第四節(jié) 銅川市安居工程建設(shè)情況 47
一、保障房項目開工情況 47
二、保障房竣工情況 49
三、各類保障房分配方式 49
（一）廉租房 49
（二）公租房 50
（三）限價商品房 50
四、市本級廉租住房分配 50
（一）分配范圍 50
（二）分配原則和方法 50
（三）廉租住房實物配租和配售價格 51
第五章 銅川市棚戶區(qū)改造進程 53
第一節(jié) 銅川市城市更新現(xiàn)狀 53
一、銅川市城市發(fā)展現(xiàn)狀 53
二、銅川市城鎮(zhèn)化水平 55
三、銅川市城市更新進展 55
第二節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 56
一、銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 56
二、銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)模 56
三、銅川市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 57
（三）稅收 57
（四）安置補償 58
第三節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造的機會分析 58
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 58
二、銅川市棚戶區(qū)改造近期工作目標(biāo) 58
三、銅川市棚戶區(qū)改造啟動重點區(qū)域 59
第六章 棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 60
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 60
一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 60
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 60
三、采用市場化運作的新途徑 62
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 64
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 64
（一）政府運作模式 64
（二）企業(yè)運作模式 65
（三）混合主體模式 65
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 65
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 67
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 70
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 70
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 71
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補償模式分析 77
一、補償方式分析 77
（一）貨幣補償 77
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 77
二、安置方式分析 78
（一）就地安置 78
（二）異地安置 78
第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運營模式 78
一、工程項目融資代建制 78
二、村民投資參股經(jīng)營模式 78
三、PFI (私人主動融資) 79
四、分階段的建設(shè)時序控制 80
第七章 銅川市棚戶區(qū)改造運作策略研究 81
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 81
一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 81
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 81
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 82
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 82
一、拆遷安置難點 82
二、商業(yè)運作難點 83
三、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險大 83
四、融資難點 83
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 84
一、政府的作用 84
二、開發(fā)商的角色 86
三、被拆遷人的配合 87
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 88
一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 88
二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 89
（一）前期準(zhǔn)備 89
（二）拆遷實施 90
（三）開發(fā)實施 91
第八章 銅川市棚戶區(qū)改造項目定位策略 93
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 93
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 93
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 93
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 93
四、市場為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 93
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 93
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 94
一、定位依據(jù) 94
二、戰(zhàn)略定位 95
三、定位描述 95
四、實現(xiàn)方式 96
五、效益評估 96
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 97
一、定位思路 97
二、形象因素 97
三、定位闡述 97
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 98
一、區(qū)域特色原則 98
二、適當(dāng)多樣化原則 98
三、相對集中原則 98
四、互補發(fā)展原則 98
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 99
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 99
（一）城市功能設(shè)置 99
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 99
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 100
（一）基礎(chǔ)功能 100
（二）核心功能 100
（三）相關(guān)功能 101
第九章 棚戶區(qū)改造案例分析 102
第一節(jié) 陜西煤化集團銅川礦區(qū)棚戶區(qū)改造項目 102
一、棚戶區(qū)改造背景 102
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 102
三、棚戶區(qū)改造投資規(guī)模 102
第二節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造安置房錦繡園項目 103
一、棚戶區(qū)改造背景 103
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 103
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 103
第十章 銅川市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 104
第一節(jié) 招商引資策略 104
一、總體策略 104
二、策略具體分解 104
（一）規(guī)劃為本、配套先行 104
（二）改善環(huán)境、以地招商 104
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 105
（四）動開發(fā)、板塊出世 105
三、招商操作要點 105
第二節(jié) 整體包裝策略 106
一、總體形象策略 106
二、商業(yè)概念包裝建議 106
三、現(xiàn)場包裝建議 107
四、項目宣傳及推廣 107
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 108
一、招商項目設(shè)定 108
二、招商方式設(shè)定 109
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 109
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 109
（三）本項目主要的招商方式 110
三、招商政策措施設(shè)定 110
四、招商形象展示設(shè)定 111
五、招商引資計劃 111
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 111
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 112
（三）招商引資步驟 112
第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 113
一、招商引資政府角色扮演的問題 113
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 113
三、招商引資要有所選擇 114
四、關(guān)注引資新變化 114
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