寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的大廈。寫字樓是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)大大縮短了社會(huì)各行業(yè)、各系統(tǒng)部門、公司機(jī)構(gòu)人員的空間距離。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。我國寫字樓經(jīng)歷了從普通型商務(wù)寫字樓、綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、智能型商務(wù)寫字樓到國際型頂級商務(wù)寫字樓的發(fā)展演變。當(dāng)前，中國寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規(guī)模均達(dá)到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發(fā)也方興未艾。寫字樓經(jīng)濟(jì)在各個(gè)主要城市均已成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動(dòng)體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調(diào)控，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一片繁榮景象。2014年第一季度，我國寫字樓投資902.31億元，同比增長20.8%；寫字樓施工面積21895.9萬平方米，同比增長24.9%；全國寫字樓竣工面積552.37萬平方米，同比增長19%。2014年1-3月，全國寫字樓銷售面積492.17萬平方米，同比增長6.7%。近年來，作為銀川市經(jīng)濟(jì)發(fā)展“朝陽業(yè)態(tài)”的寫字樓市場持續(xù)升溫，逐漸步入發(fā)展的快車道。同時(shí)以金鳳萬達(dá)廣場、親水商業(yè)廣場為中心的高端商業(yè)體帶動(dòng)整個(gè)金鳳區(qū)商業(yè)快速發(fā)展，寫字樓市場也在金鳳區(qū)出現(xiàn)了集中式的爆發(fā)。2010年到2012年是銀川市寫字樓上市的一個(gè)集中釋放期。國家針對住宅市場出臺(tái)的限購、限貸等一系列宏觀政策，使得的住宅市場整體疲軟，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來了發(fā)展契機(jī)。目前來看，銀川寫字樓市場尚有較大的市場需求，銀川市政府規(guī)劃在銀川金鳳區(qū)建立閱海灣中央商務(wù)區(qū)，建筑面積達(dá)550萬平方米，是西北體量最大的CBD。大批項(xiàng)目的入駐，勢必令辦公寫字樓的開發(fā)更加活躍，其產(chǎn)品品質(zhì)也會(huì)得到進(jìn)一步提升。銀川寫字樓市場在未來3-5年內(nèi)還將有較大的增長。
第一章 寫字樓的相關(guān)概述 10
第一節(jié) 寫字樓定義與特點(diǎn) 10
一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點(diǎn) 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 11
第二節(jié) 寫字樓的分類 12
一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 14
一、頂級物業(yè)（國際寫字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 17
第二章 中國寫字樓市場分析 19
第一節(jié) 中國寫字樓市場現(xiàn)狀分析 19
一、寫字樓的發(fā)展回顧 19
二、寫字樓市場特征分析 20
三、寫字樓錯(cuò)位競爭分析 22
四、甲級寫字樓競爭分析 23
第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 25
一、房地產(chǎn)投資金額分析 25
二、寫字樓投資金額分析 26
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 27
第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 28
一、寫字樓新開工面積 28
二、寫字樓施工面積分析 29
三、寫字樓竣工面積分析 29
第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 30
一、寫字樓銷售面積分析 30
二、寫字樓銷售金額分析 31
三、寫字樓銷售價(jià)格分析 31
四、寫字樓價(jià)格波動(dòng)原因 32
第三章 銀川房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 33
第一節(jié) 銀川地理交通環(huán)境分析 33
一、地理位置 33
二、行政劃分 33
三、土地資源 33
四、交通條件 36
第二節(jié) 銀川宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 37
一、銀川GDP增長情況分析 37
二、銀川產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 37
三、銀川固定資產(chǎn)投資分析 37
四、銀川工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 38
五、銀川居民收入情況分析 40
第三節(jié) 銀川房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 41
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 41
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 47
三、寫字樓相關(guān)政策分析 48
第四節(jié) 銀川房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 49
一、房地產(chǎn)投資金額分析 49
二、房地產(chǎn)施工面積分析 49
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 50
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 50
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 50
六、房地產(chǎn)市場價(jià)格分析 51
第四章 銀川寫字樓市場分析 52
第一節(jié) 銀川寫字樓市場投資分析 52
一、銀川房地產(chǎn)投資額分析 52
二、銀川寫字樓市場概況 52
三、銀川寫字樓投資額分析 52
四、銀川寫字樓投資熱點(diǎn)分析 53
第二節(jié) 銀川寫字樓市場供給分析 54
一、銀川寫字樓新開工面積 54
二、銀川寫字樓施工面積分析 54
三、銀川寫字樓竣工面積分析 54
第三節(jié) 銀川寫字樓銷售情況分析 55
一、銀川寫字樓銷售面積分析 55
二、銀川寫字樓銷售金額分析 55
三、銀川寫字樓待售面積分析 56
四、銀川寫字樓銷售價(jià)格分析 56
第四節(jié) 銀川寫字樓出租需求分析 56
一、銀川寫字樓出租面積分析 56
二、銀川寫字樓出租需求分析 57
三、銀川寫字樓的出租價(jià)格分析 57
第五章 銀川重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?59
第一節(jié) 金鳳區(qū)寫字樓市場分析 59
一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 59
二、寫字樓需求情況分析 60
三、寫字樓租金水平分析 61
第二節(jié) 興慶區(qū)寫字樓市場分析 61
一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 61
二、寫字樓需求情況分析 62
三、寫字樓租金水平分析 62
第三節(jié) 西夏區(qū)寫字樓市場分析 63
一、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 63
二、寫字樓需求情況分析 63
三、寫字樓租金水平分析 64
第六章 銀川寫字樓客戶類型與營銷策略 65
第一節(jié) 銀川寫字樓客戶類型分析 65
一、跨國公司客戶 65
二、金融企業(yè)客戶 65
三、工業(yè)企業(yè)客戶 65
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 65
五、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 66
六、其他類型客戶 66
第二節(jié) 銀川寫字樓客戶選擇因素 66
一、地理位置 66
二、物業(yè)服務(wù) 67
三、租金水平 67
四、內(nèi)部裝修 67
五、通信網(wǎng)路 68
六、商業(yè)配套 68
第三節(jié) 銀川寫字樓客戶銷售策略分析 68
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 68
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 68
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 69
四、強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 69
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 70
第七章 銀川寫字樓招商定位與策略分析 71
第一節(jié) 銀川寫字樓招商階段分析 71
一、開發(fā)前期招商 71
二、開發(fā)中期招商 72
三、開業(yè)階段招商 72
四、開業(yè)后的招商 73
第二節(jié) 銀川寫字樓招商定位要素 73
一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 73
二、寫字樓目標(biāo)市場 73
三、寫字樓主題特色 74
四、寫字樓品種組合 74
第三節(jié) 銀川寫字樓營銷推廣工具 74
一、樓書 74
二、DM單 76
三、VI系統(tǒng) 76
四、戶外包裝 77
五、報(bào)紙廣告 77
六、車身廣告 78
第四節(jié) 銀川寫字樓招商策略分析 78
一、寫字樓項(xiàng)目的招商定位 78
二、寫字樓招商的廣告推廣 79
三、寫字樓的招商流程分析 80
四、寫字樓的招商策略建議 82
五、寫字樓的招商管理流程 84
第八章 銀川寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 88
第一節(jié) 銀川寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 88
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 88
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 88
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 88
第二節(jié) 銀川寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 89
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 89
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 89
三、成立業(yè)主委員會(huì) 89
四、編寫物業(yè)維修公約 89
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 89
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 89
第三節(jié) 銀川寫字樓物業(yè)營銷租售管理 90
一、寫字樓租賃合同的簽訂 90
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 90
三、寫字樓客戶的選擇 90
四、寫字樓租金的確定 93
第四節(jié) 銀川寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 94
一、寫字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 94
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 95
三、寫字樓的安全服務(wù) 95
四、寫字樓的消防管理 96
五、寫字樓的保潔管理 96
第五節(jié) 銀川寫字樓物業(yè)管理的策略分析 97
一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 97
二、掌握客戶需求提供針對性服務(wù) 97
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點(diǎn) 98
四、前瞻性的運(yùn)作滿足客戶期望 99
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 99
第九章 銀川寫字樓項(xiàng)目開發(fā)策略分析 101
第一節(jié) 銀川寫字樓項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)分析 101
一、寫字樓的開發(fā)策略分析 101
二、寫字樓的市場調(diào)查分析 102
三、寫字樓的地塊定位建議 103
四、寫字樓的市場需求分析 104
五、寫字樓的市場供給分析 105
第二節(jié) 銀川寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 107
一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 107
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 108
三、寫字樓智能辦公設(shè)計(jì)分析 109
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 110
第三節(jié) 銀川超高層高端寫字樓設(shè)計(jì)趨勢 114
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 114
二、更注重與城市關(guān)系的融合 114
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 115
第十章 銀川寫字樓開發(fā)重點(diǎn)企業(yè)分析 119
第一節(jié) 銀川建發(fā)集團(tuán)股份有限公司 119
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 119
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 119
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 121
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 123
第二節(jié) 綠地集團(tuán) 124
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 124
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 124
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 126
四、企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 127
第三節(jié) 寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 128
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 128
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 128
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 128
四、企業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 130
第四節(jié) 寧夏大世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 131
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 131
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 131
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 132
四、企業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 133
第五節(jié) 寧夏青春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 134
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 134
二、企業(yè)業(yè)務(wù)介紹 134
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 134
四、企業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 136
第十一章 2018-2023年銀川寫字樓市場前景預(yù)測分析 137
第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 137
一、中國寫字樓市場前景樂觀 137
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?137
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢 138
四、郊區(qū)寫字樓市場前景看好 138
第二節(jié) 2018-2023年銀川寫字樓市場趨勢分析 139
一、價(jià)值取向明朗化 139
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 140
三、與國際化辦公需求相符合 142
第三節(jié) 2018-2023年銀川寫字樓市場前景預(yù)測 142
一、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測分析 142
二、寫字樓市場供給預(yù)測分析 143
三、寫字樓市場需求預(yù)測分析 143
四、寫字樓市場價(jià)格預(yù)測分析 144
第十二章 2018-2023年銀川寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 146
第一節(jié) 2018-2023年銀川寫字樓投資盈利分析 146
一、寫字樓投資開發(fā)特性 146
二、寫字樓投資開發(fā)條件 147
三、寫字樓盈利模式分析 148
四、寫字樓投資成本分析 152
五、寫字樓的投資回報(bào)率 152
第二節(jié) 2018-2023年銀川寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 154
一、政策風(fēng)險(xiǎn) 154
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 155
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 155
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 155
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 155
六、競爭風(fēng)險(xiǎn) 156
第三節(jié) 2018-2023年銀川寫字樓投融資策略分析 156
一、寫字樓項(xiàng)目融資渠道 156
二、寫字樓投資技巧分析 157
三、寫字樓投資策略分析 159
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