棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。由于每個(gè)城市棚戶區(qū)形成的原因不同，很難形成一個(gè)統(tǒng)一的概念。從這幾年實(shí)踐來(lái)看，扎實(shí)推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又是擴(kuò)大內(nèi)需的一項(xiàng)重要舉措。棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動(dòng)消費(fèi)，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。2014年，四川省棚區(qū)改造40萬(wàn)戶，總投資約1200億元。2015年四川省保障性安居工程專項(xiàng)資金中，中央資金62.80億元，省級(jí)資金3.61億元。2016年四川省棚戶區(qū)改造政策在各市縣順利開(kāi)展，如成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元、遂寧、內(nèi)江、樂(lè)山、南充、宜賓、廣安、達(dá)州、眉山、雅安、巴中、資陽(yáng)、阿壩、甘孜、涼山等縣市棚戶區(qū)改造皆快速推進(jìn)。2016年財(cái)政預(yù)算方面將改善城鄉(xiāng)住房條件：安排資金116.8億元，增長(zhǎng)18.6%。其中：一是安排城鎮(zhèn)保障性安居工程資金44.4億元。支持改造危舊房棚戶區(qū)和建設(shè)保障性住房30萬(wàn)套，向農(nóng)民工定向出租公租房；二是安排農(nóng)村住房建設(shè)資金24.6億元。實(shí)施15萬(wàn)戶農(nóng)村危房改造工程。支持“彝家新寨”、“藏區(qū)新居”、“摩梭家園”、“巴山新居”和“烏蒙新村”建設(shè)。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 10
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10
一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 11
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 11
第二節(jié) 國(guó)家棚戶區(qū)改造的政策措施 12
一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13
第二章 四川省城市發(fā)展背景環(huán)境 14
第一節(jié) 四川省城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平 14
一、四川省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 14
二、四川省固定資產(chǎn)投資 14
三、四川省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 15
四、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 16
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 16
第二節(jié) 四川省城市生態(tài)環(huán)境分析 17
一、地理位置 17
二、自然環(huán)境 17
三、生態(tài)景觀 18
四、資源分布 18
第三節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 20
一、政策環(huán)境綜述 20
二、房地產(chǎn)政策 20
三、重要政策分析 22
第四節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造社會(huì)環(huán)境 27
一、人口數(shù)量分析 27
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 28
三、招商引資情況 28
四、居民住房情況 29
第三章 四川省土地市場(chǎng)分析 31
第一節(jié) 四川省城市規(guī)劃布局 31
第二節(jié) 四川省土地供應(yīng)分析 37
第三節(jié) 四川省土地成交價(jià)格 38
第四章 四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 39
第一節(jié) 四川省房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)分析 39
第二節(jié) 四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 40
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 40
（一）房地產(chǎn)施工面積分析 40
（二）房地產(chǎn)竣工面積分析 40
二、商品房銷售情況 41
三、房地產(chǎn)成交分析 41
（一）住宅成交情況 41
（二）商鋪成交情況 41
（三）寫字樓成交情況 42
四、二手房市場(chǎng)分析 42
第三節(jié) 四川省房地產(chǎn)樓盤分析 43
一、四川省房地產(chǎn)推盤情況 43
二、部分市州調(diào)整購(gòu)房補(bǔ)貼政策 43
第四節(jié) 成都市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 45
一、房地產(chǎn)成交明細(xì) 45
二、商品住宅價(jià)格走勢(shì) 46
三、熱門商圈價(jià)格情況 47
第五節(jié) 四川省安居工程建設(shè)情況 47
一、保障房項(xiàng)目開(kāi)工情況 47
二、保障性安居工程資金 49
三、新增租賃補(bǔ)貼戶數(shù) 50
四、新增安居工程規(guī)模 50
五、基本建成數(shù)量分析 51
第五章 四川省棚戶區(qū)改造進(jìn)程 52
第一節(jié) 四川省城市更新現(xiàn)狀 52
一、四川省城市發(fā)展現(xiàn)狀 52
二、四川省城鎮(zhèn)化水平 53
三、四川省城市群分析 53
第二節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54
一、四川省棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54
二、四川省棚戶區(qū)改造規(guī)模 54
三、四川省棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 58
（三）稅收 58
（四）安置補(bǔ)償 58
四、四川省棚戶區(qū)改造動(dòng)態(tài) 59
第三節(jié) 四川省棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)分析 59
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來(lái)的利好 59
二、四川省棚戶區(qū)改造近期重點(diǎn)地區(qū) 60
三、四川省棚戶區(qū)改造啟動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目 61
第六章 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 64
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的進(jìn)入門檻 64
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 65
一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 65
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 65
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 67
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 69
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 69
（一）政府運(yùn)作模式 69
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 70
（三）混合主體模式 70
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 70
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 72
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 75
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 75
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 76
第五節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 82
一、補(bǔ)償方式分析 82
（一）貨幣補(bǔ)償 82
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 82
二、安置方式分析 83
（一）就地安置 83
（二）異地安置 83
第六節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 83
一、工程項(xiàng)目融資代建制 83
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 83
三、PFI (私人主動(dòng)融資) 84
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 85
第七節(jié) 棚戶區(qū)改造的盈利模式分析 85
第八節(jié) 棚戶區(qū)改造的成功要素分析 87
一、做好舊城改造規(guī)劃 87
二、增加企業(yè)的社會(huì)形象 87
三、開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)研究 87
四、舊城改造過(guò)程中的成本控制 88
五、擴(kuò)寬資金來(lái)源 88
六、合理利用空間 88
七、舊城改造風(fēng)險(xiǎn)管理 89
第九節(jié) 棚戶區(qū)改造的退出機(jī)制分析 89
一、退出機(jī)制有明確的框架性規(guī)范 89
二、重準(zhǔn)入保障、輕退出安排 90
三、“股權(quán)變更限制”分析 91
四、PPP模式中社會(huì)資本退出機(jī)制 92
第七章 四川省棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 93
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 93
一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 93
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 93
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 94
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)分析 94
一、拆遷安置難點(diǎn) 94
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 95
三、融資難點(diǎn) 95
四、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 96
五、相關(guān)政策不完善 96
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 97
一、政府的作用 97
二、開(kāi)發(fā)商的角色 99
三、被拆遷人的配合 101
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 102
一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 102
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 102
（一）前期準(zhǔn)備 102
（二）拆遷實(shí)施 103
（三）開(kāi)發(fā)實(shí)施 104
第八章 四川省棚戶區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 106
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 106
一、定位依據(jù) 106
二、戰(zhàn)略定位 107
三、定位描述 107
四、實(shí)現(xiàn)方式 108
五、效益評(píng)估 108
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域形象定位 109
一、定位思路 109
二、形象因素 109
三、定位闡述 110
第三節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則分析 110
一、區(qū)域特色原則 110
二、適當(dāng)多樣化原則 110
三、相對(duì)集中原則 110
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 111
第四節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 111
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 111
（一）城市功能設(shè)置 111
（二）城市產(chǎn)業(yè)設(shè)置 112
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 112
（一）基礎(chǔ)功能 112
（二）核心功能 113
（三）相關(guān)功能 113
第五節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略分析 113
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 113
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 114
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 114
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 114
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 114
第九章 棚戶區(qū)改造案例分析 115
第一節(jié) 南溪區(qū)棚戶區(qū)改造案例 115
一、棚戶區(qū)改造原則 115
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 115
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 116
四、棚戶區(qū)改造模式分析 116
五、棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 117
第二節(jié) 內(nèi)江市棚戶區(qū)改造案例 120
一、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 120
二、棚戶區(qū)改造資金分析 121
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 121
四、棚戶區(qū)改造深層問(wèn)題 122
第三節(jié) 茜草棚戶區(qū)改造案例 123
一、棚戶區(qū)改造背景 123
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 123
三、棚戶區(qū)改造進(jìn)程分析 124
四、棚戶區(qū)改造補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì) 125
第十章 四川省棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 127
第一節(jié) 招商引資策略 127
一、總體策略 127
二、策略具體分解 127
（一）規(guī)劃為本、配套先行 127
（二）改善環(huán)境、以地招商 127
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 128
（四）動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 128
三、招商操作要點(diǎn) 128
第二節(jié) 整體包裝策略 129
一、總體形象策略 129
二、歷史文化概念包裝建議 129
三、商業(yè)概念包裝建議 130
四、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 130
五、項(xiàng)目宣傳及推廣 131
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 132
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 132
二、招商方式設(shè)定 132
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 132
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 133
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 133
三、招商政策措施設(shè)定 134
四、招商形象展示設(shè)定 134
五、招商引資計(jì)劃 135
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 135
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 135
（三）招商引資步驟 135
第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 136
一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 136
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 137
三、招商引資要有所選擇 137
四、關(guān)注引資新變化 138
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