棚戶(hù)區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)，平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。由于每個(gè)城市棚戶(hù)區(qū)形成的原因不同，很難形成一個(gè)統(tǒng)一的概念。從這幾年實(shí)踐來(lái)看，扎實(shí)推進(jìn)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造，既能改善民生，又是擴(kuò)大內(nèi)需的一項(xiàng)重要舉措。棚戶(hù)區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動(dòng)消費(fèi)，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。根據(jù)國(guó)家住建部等七部委《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造的通知》有關(guān)規(guī)定，從沙河市的實(shí)際情況來(lái)看，主要包括四種形式：棚戶(hù)區(qū)、城中村、危舊房、舊城區(qū)片。主要工作思路是：以棚戶(hù)區(qū)改造為重點(diǎn)，加大項(xiàng)目融資力度，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大公租房建設(shè)分配力度，進(jìn)一步完善和細(xì)化保障房后期規(guī)范化管理，推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)步入科學(xué)良性發(fā)展軌道。2016年，沙河市棚戶(hù)區(qū)改造用地45.3929公頃，各類(lèi)保障性住房建設(shè)用地15.55公頃，改造棚戶(hù)區(qū)200套。
第一章 棚戶(hù)區(qū)改造概念綜述 8
第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的概念 8
一、棚戶(hù)區(qū)改造的形成 8
二、棚戶(hù)區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶(hù)區(qū)改造的要求 9
四、棚戶(hù)區(qū)改造的進(jìn)程 9
第二節(jié) 國(guó)家棚戶(hù)區(qū)改造的政策措施 11
一、棚戶(hù)區(qū)改造的政策 11
二、棚戶(hù)區(qū)改造的意義 11
三、棚戶(hù)區(qū)改造的目標(biāo) 11
四、棚戶(hù)區(qū)改造的挑戰(zhàn) 12
五、棚戶(hù)區(qū)改造的措施 12
第二章 沙河市城市發(fā)展背景環(huán)境 13
第一節(jié) 沙河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 13
一、沙河市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 13
二、沙河市固定資產(chǎn)投資分析 13
三、沙河市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14
四、沙河市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 15
五、沙河市玻璃產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 15
六、沙河市城鄉(xiāng)居民收支水平 16
第二節(jié) 沙河市棚戶(hù)區(qū)改造地域環(huán)境分析 17
一、地理位置 17
二、自然環(huán)境 17
三、生態(tài)景觀 18
四、資源分布 18
第三節(jié) 沙河市棚戶(hù)區(qū)改造政策環(huán)境分析 19
一、政策環(huán)境綜述 19
二、房地產(chǎn)政策 20
三、重要政策分析 20
第四節(jié) 沙河市棚戶(hù)區(qū)改造社會(huì)環(huán)境分析 25
一、人口數(shù)量分析 25
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 25
三、招商引資情況 26
第三章 沙河市土地市場(chǎng)分析 27
第一節(jié) 沙河市城市規(guī)劃布局 27
第二節(jié) 沙河市土地供應(yīng)分析 32
第三節(jié) 沙河市土地成交分析 46
一、成交地塊規(guī)劃用途 46
二、成交地塊用地面積 61
三、成交地塊建筑面積 76
四、成交地塊的容積率 91
五、成交地塊受讓單位 109
第四節(jié) 沙河市土地成交價(jià)格 129
一、成交地塊的成交價(jià) 129
二、地塊的成交樓面價(jià) 141
第四章 沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 154
第一節(jié) 沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 154
第二節(jié) 沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 154
一、房地產(chǎn)需求狀況 154
二、商品房需求主體 155
三、房地產(chǎn)發(fā)展分析 155
（一）住宅發(fā)展情況 155
（二）商業(yè)開(kāi)發(fā)情況 156
第三節(jié) 沙河市房地產(chǎn)需求區(qū)域分析 156
一、置業(yè)意向購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 156
二、購(gòu)房區(qū)域選擇 156
三、房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇 156
第四節(jié) 沙河市房地產(chǎn)價(jià)格分析 157
一、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 157
二、主要樓盤(pán)價(jià)格情況 157
第五節(jié) 沙河市安居工程建設(shè)情況 157
一、保障房項(xiàng)目開(kāi)工情況 157
二、保障性安居工程開(kāi)展情況 157
第五章 2016-2017年沙河市棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)程 160
第一節(jié) 沙河市城市更新現(xiàn)狀 160
一、沙河市城市發(fā)展現(xiàn)狀 160
二、沙河市城鎮(zhèn)化水平 160
三、沙河市建設(shè)進(jìn)展分析 161
第二節(jié) 沙河市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃 161
一、沙河市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃 161
二、沙河市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)模 162
三、沙河市棚戶(hù)區(qū)改造優(yōu)惠政策 162
（一）資金 162
（二）土地 163
（三）稅收 164
（四）安置補(bǔ)償 164
第三節(jié) 沙河市各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造分析 164
一、城市棚戶(hù)區(qū)改造 164
二、國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造 165
三、國(guó)有林業(yè)棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有墾區(qū)危房改造 165
第六章 棚戶(hù)區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 166
第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的運(yùn)作模式 166
一、棚戶(hù)區(qū)改造三種運(yùn)作模式 166
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 166
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 167
第二節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的保障機(jī)制 170
一、棚戶(hù)區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 170
（一）政府運(yùn)作模式 170
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 170
（三）混合主體模式 170
二、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 171
三、棚戶(hù)區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 172
第三節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 175
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 175
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 176
第四節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 182
一、補(bǔ)償方式分析 182
（一）貨幣補(bǔ)償 182
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 183
二、安置方式分析 183
（一）就地安置 183
（二）異地安置 183
第五節(jié) 棚戶(hù)區(qū)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 183
一、工程項(xiàng)目融資代建制 183
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 184
三、PFI（私人主動(dòng)融資） 185
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 185
第七章 沙河市棚戶(hù)區(qū)改造運(yùn)作策略研究 187
第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 187
一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 187
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 187
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 188
第二節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造難點(diǎn)分析 188
一、拆遷安置難點(diǎn) 188
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 189
三、融資難點(diǎn) 189
四、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 190
五、相關(guān)政策不完善 190
第三節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 191
一、政府的作用 191
二、開(kāi)發(fā)商的角色 193
三、被拆遷人的配合 194
第四節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 195
一、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 195
二、棚戶(hù)區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 196
（一）前期準(zhǔn)備 196
（二）拆遷實(shí)施 197
（三）開(kāi)發(fā)實(shí)施 198
第八章 沙河市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 200
第一節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 200
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 200
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 200
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 200
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 200
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 200
第二節(jié) 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 201
一、定位依據(jù) 201
二、戰(zhàn)略定位 201
三、定位描述 202
四、實(shí)現(xiàn)方式 202
五、效益評(píng)估 203
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 203
一、定位思路 203
二、形象因素 203
三、定位闡述 204
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 204
一、區(qū)域特色原則 204
二、適當(dāng)多樣化原則 205
三、相對(duì)集中原則 205
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 205
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 205
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 205
（一）城市功能設(shè)置 205
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 206
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 206
（一）基礎(chǔ)功能 206
（二）核心功能 207
（三）相關(guān)功能 207
第九章 棚戶(hù)區(qū)改造案例分析 208
第一節(jié) 華冶新村棚戶(hù)區(qū)改造案例 208
一、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 208
二、棚戶(hù)區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 208
三、棚戶(hù)區(qū)建設(shè)住房面積分析 208
四、棚戶(hù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額 208
第二節(jié) 加州小鎮(zhèn)城市棚戶(hù)區(qū)改造案例 209
一、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 209
二、棚戶(hù)區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 209
三、棚戶(hù)區(qū)建設(shè)住房面積分析 209
四、棚戶(hù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額 210
第三節(jié) 華冶新村二期棚戶(hù)區(qū)改造案例 210
一、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 210
二、棚戶(hù)區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 210
三、棚戶(hù)區(qū)建設(shè)住房面積分析 210
四、棚戶(hù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額 211
第十章 沙河市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 212
第一節(jié) 招商引資策略 212
一、總體策略 212
二、策略具體分解 212
（一）規(guī)劃為本、配套先行 212
（二）改善環(huán)境、以地招商 212
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 213
（四）動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 213
三、招商操作要點(diǎn) 213
第二節(jié) 整體包裝策略 214
一、總體形象策略 214
二、歷史文化概念包裝建議 214
三、商業(yè)概念包裝建議 215
四、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 215
五、項(xiàng)目宣傳及推廣 216
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 217
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 217
二、招商方式設(shè)定 217
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 217
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 218
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 218
三、招商政策措施設(shè)定 219
四、招商形象展示設(shè)定 219
五、招商引資計(jì)劃 220
（一）招商客戶(hù)目標(biāo)鎖定 220
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 220
（三）招商引資步驟 220
第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 221
一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 221
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 222
三、招商引資要有所選擇 222
四、關(guān)注引資新變化 223
圖表目錄
圖表 1 2011-2016年沙河市生產(chǎn)總值變化趨勢(shì)圖 13
圖表 2 2011-2016年沙河市固定資產(chǎn)投資變化趨勢(shì)圖 14
圖表 3 2011-2016年沙河市三次產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重統(tǒng)計(jì) 14
圖表 4 2011-2016年沙河市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入統(tǒng)計(jì) 17
圖表 5 沙河市自然資源一覽表 18
圖表 6 沙河市土地供應(yīng)情況一覽表 32
圖表 7 沙河市成交地塊規(guī)劃用途一覽表 46
圖表 8 沙河市成交地塊用地面積一覽表 62
圖表 9 沙河市土地成交地塊建筑面積一覽表 76
圖表 10 沙河市土地成交地塊容積率一覽表 91
圖表 11 沙河市成交地塊受讓單位一覽表 109
圖表 12 沙河市土地成交地塊的成交價(jià)一覽表 129
圖表 13 沙河市土地成交地塊的成交樓面價(jià)一覽表 141
圖表 14 沙河市主要樓盤(pán)均價(jià)一覽表 157
圖表 15 2011-2016年沙河市城鎮(zhèn)化率變化趨勢(shì)圖 161
圖表 16 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈?zhǔn)疽鈭D 196
圖表 17 棚戶(hù)區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容情況表 196
圖表 18 前期準(zhǔn)備工作流程示意圖 197
圖表 19 棚戶(hù)區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)拆遷實(shí)施階段內(nèi)容情況表 197
圖表 20 拆遷實(shí)施階段工作流程示意圖 198
圖表 21 棚戶(hù)區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)實(shí)施階段內(nèi)容情況表 198
圖表 22 開(kāi)發(fā)實(shí)施階段工作流程示意圖 199
圖表 23 華冶新村棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 208
圖表 24 華冶新村棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)住房套數(shù)統(tǒng)計(jì) 208
圖表 25 華冶新村棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)住房面積統(tǒng)計(jì) 208
圖表 26 華冶新村棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額統(tǒng)計(jì) 209
圖表 27 加州小鎮(zhèn)城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 209
圖表 28 加州小鎮(zhèn)城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)住房套數(shù)統(tǒng)計(jì) 209
圖表 29 加州小鎮(zhèn)城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)住房面積及用地面積統(tǒng)計(jì) 209
圖表 30 加州小鎮(zhèn)城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額統(tǒng)計(jì) 210
圖表 31 華冶新村二期棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目基本情況 210
圖表 32 華冶新村二期棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)住房套數(shù)統(tǒng)計(jì) 210
圖表 33 華冶新村二期棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)住房面積及用地面積統(tǒng)計(jì) 210
圖表 34 華冶新村二期棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額統(tǒng)計(jì) 211
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