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當(dāng)土地市場(chǎng)面粉貴過面包，買地不如買公司的投資邏輯開始發(fā)酵，產(chǎn)業(yè)資本涉足地產(chǎn)收購，上市房企并購整合速度加快。中國指數(shù)研究院22日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2016年，中國房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外完成并購案例197起，涉及金額4014億元，房企兼并重組數(shù)量和規(guī)?？焖偕仙?/p>

買地不如買公司

2016年，中國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為每平方米1904元，同比上漲40%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為每平方米3349元，同比上漲53%。一二線熱門城市更是高價(jià)地頻出，土地出讓單價(jià)記錄被不斷刷新。

房企拿地難度和成本上漲，于是除了在資本市場(chǎng)融資外，兼并重組成為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的新途徑。通過收購房企股權(quán)參股目標(biāo)企業(yè)，有利于企業(yè)快速布局核心城市，提高銷售業(yè)績(jī)。

受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和地價(jià)上漲的雙重壓力影響，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰機(jī)制愈加明顯。以并購方式彌補(bǔ)拿地不足是房企參與行業(yè)內(nèi)并購的重要?jiǎng)右颉?/p>

事實(shí)上，多位房企高層表示，靠拼招拍掛舉牌拿地?fù)Q取土地升值紅利，進(jìn)而變現(xiàn)成房企利潤的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。行業(yè)毛利率不斷下行，在成本控制的源頭，房企開始合作拿地、收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲(chǔ)備，并布局多元化投資，來實(shí)現(xiàn)保住利潤紅線，進(jìn)而擴(kuò)張的戰(zhàn)略。

 業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，2016年，產(chǎn)業(yè)資本流入地產(chǎn)股，地產(chǎn)企業(yè)之間的交叉持股現(xiàn)象也在加劇?！安①徱环矫婺転槠髽I(yè)帶來成本相對(duì)較低的土地儲(chǔ)備，尤其一些位于一、二線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，增加項(xiàng)目結(jié)算利潤；另一方面則將提升上市公司的估值，為企業(yè)融資增加更多籌碼。”

標(biāo)桿房企加速并購

根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為15總，涉資250億元；2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。

以融創(chuàng)中國為例，僅2016年就發(fā)起多宗收購案，收購交易對(duì)象包括金科股份、融科智地等；2017年伊始，又入股鏈家、樂視等企業(yè)，涉資數(shù)百億元。

另一家在去年晉級(jí)千億元陣營的央企華潤置地也在加快并購整合步伐，以73.15億元認(rèn)購中華企業(yè)13.99億股，將成為中華企業(yè)的第二大股東。據(jù)悉，該筆交易將為華潤置地帶來200萬平方米土地儲(chǔ)備，其中多個(gè)項(xiàng)目位于上海黃金地段，市場(chǎng)前景良好。如果中華企業(yè)重組順利，華潤置地將通過入股的方式，繞過供給稀缺、競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海土地市場(chǎng)，共享位于核心地段的土地資源。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等以往在土地市場(chǎng)拿過地王，懂得高價(jià)地運(yùn)營壓力的房企明顯轉(zhuǎn)變了拿地方式，2016年以來，通過收購存量市場(chǎng)的項(xiàng)目股權(quán)，入股前景較好的房企，合作拿地等多種方式來增加土地儲(chǔ)備。

行業(yè)整合 小房企要退出市場(chǎng)

企業(yè)大規(guī)模融資拿地，以求在未來面臨并購重組時(shí)掌握更多主動(dòng)權(quán)，不斷膨脹的拿地積極性導(dǎo)致土地價(jià)格上揚(yáng)，而許多中小房企則因資金和實(shí)力不足面臨“項(xiàng)目荒”的尷尬局面。最終，“玩不起、玩不轉(zhuǎn)”的部分房企要退出市場(chǎng)，大型房企“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為一種趨勢(shì)。展望未來，無論是國企、央企整合，還是企業(yè)股權(quán)并購和項(xiàng)目收購，行業(yè)整合的趨勢(shì)都會(huì)更加多元化，房企與資本的融合也會(huì)愈加深。