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年初，中介機構關于2016年的數(shù)據(jù)報告基本都出來了，其中有一些對判斷行業(yè)和市場的走勢很有價值，和小伙伴們分享一下。

一、2016年，深圳二手房中位價一套320萬

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：2016年，深圳新房成交量418萬平米，同比減少37%。成交額2234億，微增0.4%。新房均價53454元/平米，同比暴漲60%——2015年，政府新房價33426元/平米，同比漲幅是40%。

二手房全年成交9.6萬套，802萬平米，同比減少25%。房價54954元/平米，同比漲16%。2015年，深圳二手房成交量是1064萬平米，史上第一次突破千萬級。房價是48000元/平米，當時的漲幅是59%。

成交總價的中位數(shù)價格從2015年的245萬元一套，升到了2016年的320萬一套，單套上升了75萬，漲幅是30.6%。320萬，這基本上是現(xiàn)在留在深圳買一套房的上車價，意味著你要攢夠90萬的首期款。

這些信息傳遞了什么信息？我是從這兩個角度來看的：

1、新房的價格上漲參考意義不大，無論是上漲60%，還是最近報道的京滬深房價集體下跌，都已經(jīng)失真。

2016年的房價更多是千萬級產(chǎn)品的成交增多拉起來的，并不是真的狂漲了60%。在2015年，千萬級豪宅項目成交了2900套，均價66000元/平米，漲幅是77%。2016年，沒有拿到這個數(shù)據(jù)，但是以直觀感受，攀向10w+的豪宅比2015年更多，尤其連龍華都賣到了8萬，這是一個原因。

另外一點，如果不是10月份以來的調(diào)控導致一些高價項目沒法銷售（像萬科的幾個10w+的豪宅項目受阻），新房價格的上漲還會更加恐怖。但對于普通人來說，這樣的價格的意義越來越小。

二手房上漲16%和中位數(shù)上漲30%，這兩個數(shù)據(jù)相對更可靠。所以，不要被新房暴漲60%嚇壞了。

2、深圳房價比想象中要堅挺。

2016年，深圳經(jīng)歷了兩輪調(diào)控，一輪在3 25，一輪在1004。第一輪調(diào)控的時候，就有相當一部分觀點認為，房價要拐頭。到第二輪調(diào)控的時候，更多的觀點認為要大跌。

但是，從全年來看，深圳的房價還是比想象中要更加能扛。成交量是萎縮了，但是如果和2015年之前的年份相比，新房400多萬平米，二手房800多萬平米，其實都是比較正常的量，這一年又有驚無險的度過了。

我想這個又一次房價和政策相PK的過程，足夠給我們又一次豐富的教訓：過于的迷信政策而輕視基本的市場邏輯，是我們一些專家越來越擅長干的事兒，因為輕松。我在之前已經(jīng)寫了很多類文章反駁，有興趣的同學可以回查看看。

二、10·4調(diào)控后，庫存量一路走低

第二組圖表。

10月份以后，市場庫存減少了，12月31日，住宅庫存量是334萬平米。

而在今年10月政策剛出臺的時候，庫存是多少？

在10·4新政之前的9月底，深圳住宅庫存是451.17萬平米，消化周期是10.6個月。到第二輪新政出臺后，10月末庫存為383.5萬平米。現(xiàn)在是334萬平米，比9月底下降了120萬平米，相當于3個月的銷售量。等于是說，成交量在快速下降，但是庫存也同樣在快速下降。

看上面這張圖，10月份，深圳的住宅新增供應是個蛋蛋。政府完全禁止了10月份任何一個新房出售，意味著申請發(fā)售的新房每一個價格都超過了政府的限價政策。隨后房價也出現(xiàn)了下跌，但媒體報道的時候，并沒有把這些真相揭示出來。

這個印證了我們之前的擔憂，當你管制了價格，實際上也是在告訴企業(yè)減少投資?，F(xiàn)在看，政府通過價格管制的確實現(xiàn)了高房價的下降，但同時也造成了供應的減少，這顯然是未來更值得擔心的事情。

所以，我們看問題要看兩面，不要只看到政府控制價格讓房價下跌了，沒有這等好事?，F(xiàn)在的房價跌，并不是供應增加的緣故，而是政府推行的價格管制，讓市場上沒有房子賣了。如果推行到極致，政府可以讓市場上完全沒有了交易，那自然就完全沒有了價格，那么我們自然就可以理解為大跌、暴跌、崩盤。但這有什么意義？

如果在這個調(diào)控期，政府不能有效的實現(xiàn)房屋供應的大量增加。那么等到政策解禁或者市場未來復蘇的時候，買房人會發(fā)現(xiàn)，供應根本跟不上，市場上根本沒有房子可以選擇。那個時候，我們就只會得到一個結果：房價更加猛烈的反彈。這樣的故事，在過去的三年小周期里，就是這么輪回的。

三、2017年判斷：小戶型投資價值會降低

現(xiàn)在，距離10·4的史上最嚴厲的調(diào)控過去了一個季度，很多情緒也都驚魂初定了。那么，關于未來，我們該怎么判斷。

1、關于京滬深的房價下跌，不要太迷信。未來會跌一些，但調(diào)整期是最好的買房時機。 

最近媒體在報道京滬深的房價終于跌了，這樣的報道完全無視房價下跌的人為因素，并且會產(chǎn)生巨大的誤導。未來的房價當然會下跌，如果政府一直堅持這樣的高壓調(diào)控的話。但我們說的那種下跌，是從高點到低點，而且，也完全不會有崩盤那么恐怖。

我們有些人還是沒有意識到，這次的房價漲，只是一部分城市，更多的城市依然處在去庫存的嚴峻形勢之中。這個背后是，人口流向在變化，城市產(chǎn)業(yè)在變化。房價上漲，首先是一個結果，其次才是原因。人們都想著流向最好的城市，但又同時希望那里的房價能夠不那么高?，F(xiàn)實中，這往往很難兩全。

我們?nèi)ヅ袛喑鞘械姆績r走勢，政策只是影響房價的其中一個變量，真正主導房價長線變化的，永遠都是城市的基本面。如果一個城市人口增加，房子不夠，它就會漲價。如果你不想讓它漲得太多，就一邊壓制需求一邊增加供應。如果你只是壓制需求，但在增加供應上看不到有大的舉措，那么房價的長期變化就一目了然。這種情況下，政策的壓制其實都是在制造上車——而不是站崗——的機會。

那些期待房價跌到底再去入市的想法，是一種完全可以理解但不現(xiàn)實的抄底心態(tài)。誰也不知道房價什么時候到底。但是如果你真的需要一套房子住，如果你預期京滬深未來3-5年的走勢更好，那么，調(diào)整期就是最好的買房時機。

2、不要太迷信政策，限價只會造成供應更少，普通人買房子更難。

市場不總是完美的，不可能讓每一個人都能很輕松的買到房子，買不起的時候，很多人喜歡依靠政府調(diào)控來實現(xiàn)房價的穩(wěn)定，但是我們忘了，政府更不總是完美的。過去的那么多年，我們總是高估了政府穩(wěn)定房價的能力。不止是我們，大部分國家的政府都是這樣：他們總是抑制不住掌控市場的意圖，卻總是一次又一次的敗下陣來。與其說調(diào)控是為了刺破泡沫，不如說是為了迎合民意，每一次都是。但是，從來不乏有智慧的人告訴我們：打著保護窮人的旗號而進行的市場調(diào)控，最終更進一步的傷害了窮人。

限價限購政策就是這樣的政策，它只會讓你買房子變得更難，但并不會真正讓房價下來。比如對高價房屋的限制銷售，和對土地出讓的雙限雙競的“探索”。我在之前的文章里已經(jīng)論證過了，限價，會造成房屋供應量的減少以及未來更高的房價。一方面政府的強力限價，高價房不能發(fā)售，造成供應量的即時減少。而更為深遠的，是企業(yè)生產(chǎn)意愿的降低，造成房屋開工量建設量下滑，影響遠期房屋的供應。

現(xiàn)在，深圳房屋庫存量的下滑已經(jīng)在發(fā)生了，政府需要在有限的時間里籌措出充分的房屋供應出來。否則，在未來某個時刻，政策一旦放開也好，新的供求均衡達到也好，房價都會再次失控，反彈的力度會因為供應的劇減而更加瘋狂。過去的歷史已經(jīng)再好不過的證明了這一點。而那個時候，普通人只會看到一個更加悲催的結果：更加追不上房價漲。

3、臨深區(qū)域走向剛需市場，今年會有大變化。

我看過很多人每天都在費盡心機的測算房價的泡沫到底有多大，進而給出的應對都是：需求是高杠桿堆起來的，要控制信貸。但是，每當他們這么講的時候，我都在想：大城市里的需求都是銀行吹起來的？軟件產(chǎn)業(yè)基地里那些每天夜里熬到兩三點的90后，地鐵4號線每天早晨擠成照片的85后，他們都是不需要買房子的嗎？為什么我們要假裝看不到他們真實存在的需求？而是一味的壓制？

我們并不反對在房價高漲的時候適當壓制需求，但前提是：正視需求而不是妖魔化它，同時快速的增加有效供應，以時間換空間。但可以說一直到現(xiàn)在，大部分的調(diào)控幾乎都是壓制需求猛烈，而增加有效供應乏力。所謂的有效供應是指，市場上真正需要的房屋供應，政府大規(guī)模建設的人才公寓、保障房這些完全不能解決問題。真正能夠解決問題的是，市場已經(jīng)給出了途徑。

看下面來自家家順的這組圖表。

東莞惠州中山，這三個臨深城市在2016年的住宅成交量分別是7.8萬套、15.19萬套、9.59萬套，惠州、中山都創(chuàng)下了歷史新高，東莞2015年是歷史新高。

2014-2016年這3年，惠州的成交量翻倍，僅2015就漲了62%。中山2016年的成交量比2014年漲了52%。而這三個城市，東莞、中山的面積和深圳差不多大，東莞的人口只是深圳的不到1/2，惠州的相當于深圳的1/4，中山的人口更是不及深圳的1/10。

而在房價方面，東莞僅是2016年，一手住宅成交價便漲了40%。和2012年相比，惠州的房價漲了52%，中山的房價漲了接近40%。

走向臨深，市場在倒逼政府。2016年至今，這三個地方發(fā)生的大事件都是在交通層面：深圳和中山是深中通道的開建，深圳和東莞規(guī)劃中是6條地鐵線銜接，深圳和惠州規(guī)劃是8條地鐵線銜接（我不知道從哪里搞出來8條，現(xiàn)在只有一條14號線）。最近，從惠州南站到深圳的深惠捷運已經(jīng)開通，我的一些朋友親身體驗從惠州南站到深圳北，45分鐘。已經(jīng)有在深圳羅湖上班的人實際居住在惠陽了，捷運的開通讓上班時間縮短了1個小時。

被動銜接也好主動一體化也好，誰也阻擋不了。如果說以往的臨深區(qū)域只是一個炒作地，那么，十三五期間，它就會慢慢變成一個剛需地。讓人住在臨深，前提是臨深能夠住下來，臨深的配套起來，房價合適，人口自然會慢慢遷移過去。讓這座城市里的人住得比他原來好一些，要比單純盯著房價把房價打下來更有意義。

4、買房年齡越來越大，租房周期升到10年以上，看好長租公寓。

還有最后一組圖表。

這是中原的圖表，顯示最近5年來，80后的買房占比一路走低，而同期，70后的買房占比一路走高。社會財富在加劇分化，年輕人的買房能力一路減弱。

我之前也談過：每個時代的人都會有時代的眷顧，整體上看，70后將是“黃金一代”，他們是最幸運的一代人。

世聯(lián)行的這張圖更加直觀。

深圳首置年齡已經(jīng)從2012年的33歲提高到2016年的36歲，而且，這是一個一線、熱門二線城市的普遍現(xiàn)象，一線、熱門二線城市的首置年齡都已經(jīng)在35歲之上。

而相應的，在這些城市，新進入人口的租房周期普遍升到了10年以上，這意味著租賃需求和市場進一步擴大。

這兩年，紅火的長租公寓就是在這個背景下起來的。買房年齡增大，租房周期拉長，意味著很多“不上不下”的人群增加，他們買不起房，但是租房又很輕松。這個背景下，他們對居住的品質(zhì)要求會更高，支付能力也更強。他們是長租公寓的實力客戶，也預示了長租公寓的發(fā)展后勁。

我前段時間也參加了長租公寓平臺——合屋對深圳長租公寓的考察，其中一個感受是：長租公寓是商品房小戶型樓盤的有力競爭者，兩者的單位租金都在100塊以上，但是長租公寓營造的歸屬感、設計感以及提供的居住品質(zhì)，已經(jīng)大大超過了小戶型樓盤。像一些地段一般的小戶型樓盤的租金回報率，會越來越低。