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銷售金額同比大漲75%，年底千億有望

17年8月新城半年報(bào)及時(shí)公布，企業(yè)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。截至6月底，新城已完成銷售額490.87億元，同比增長(zhǎng)75%，業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哂?7年1-6月前20房企的60%平均值，并位居前列，處于克而瑞上半年銷售金額排行榜16位，較上年同期提升3位。

企業(yè)今年的銷售目標(biāo)為850億元，而上半年新城已完成銷售目標(biāo)的58%，到年底完成目標(biāo)無(wú)虞，下半年沖刺千億成為企業(yè)的主要課題，根據(jù)新城16年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公布內(nèi)容，企業(yè)17年有1520億元的可售貨值，全年達(dá)到66%的去化即可完成千億銷售，躋身千億門檻。

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長(zhǎng)三角銷售占比逾八成，合作模式添力

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角作為新城根據(jù)地的地位不可動(dòng)搖。17年上半年企業(yè)長(zhǎng)三角銷售業(yè)績(jī)占總量的84.2%，較16年占比進(jìn)一步提升。其中五座長(zhǎng)三角城市：杭州、蘇州、上海、南京、常州分別占企業(yè)上半年銷售額的13%、12%、11%、10%、8%，合計(jì)占到企業(yè)上半年銷售額的54%，成為新城業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引擎。

值得一提的是，新城上半年上海銷售49.86億元，而其中單盤新城上坤樾山即為企業(yè)貢獻(xiàn)42.66億元，占到新城上海上半年業(yè)績(jī)的86%。該盤前為上坤置業(yè)所有，而后新城尋求合作開發(fā)，占到項(xiàng)目48%的權(quán)益，成為其在上海的主力樓盤，增添了企業(yè)對(duì)合作開發(fā)模式的信心，截至6月底，企業(yè)的權(quán)益銷售額為345.43億元，占到其流量銷售額的70%，其中權(quán)益比例在80%以下的項(xiàng)目占到在售項(xiàng)目的32%，合作項(xiàng)目已成為新城業(yè)績(jī)的重要組成部分。

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新增土地總價(jià)接近銷售額

伴隨著銷售的高速增長(zhǎng)，新城上半年拿地額也達(dá)到歷史高峰。通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、棚改等多種方式截至今年6月底，新城共取得51幅地塊，新增土地建面1571萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)471%，新增土地總價(jià)為479.5億元，接近新城上半年的銷售額，拿地銷售比（新增土地總價(jià)/同期銷售金額）達(dá)到0.98。

從拿地方式來(lái)看，新城上半年拿地以招拍掛為主，而通過(guò)合作方式也為企業(yè)節(jié)省了不小的資金成本。截至上半年新增土地中，權(quán)益低于80%的地塊達(dá)到20幅，占新增總地塊數(shù)的39%。今年上半年企業(yè)新增地塊權(quán)益總價(jià)為322億元，占新增土地總價(jià)的67%。

從新增土地分布來(lái)看，新城上半年繼續(xù)重倉(cāng)長(zhǎng)三角，該區(qū)域新增土地建面占總建面的60%以上。其他區(qū)域中，環(huán)渤海和中西部也有一定布局，二者占到新增總建面的37%。但企業(yè)在珠三角區(qū)域鮮有拿地，而珠三角區(qū)域的市場(chǎng)潛力僅次于長(zhǎng)三角，是新城全國(guó)化戰(zhàn)略亟需補(bǔ)齊的短板。從布局城市來(lái)看，企業(yè)對(duì)于二三線城市情有獨(dú)鐘，新增拿地區(qū)域中，二線、三線城市幾乎各占一半。

二線城市中，企業(yè)在合肥、上海、蘇州、天津、南京、杭州積極拿地，新增土地總價(jià)均在25億以上，合計(jì)總價(jià)為221億元，接近企業(yè)上半年拿地總額的一半，考慮到這些熱點(diǎn)城市市場(chǎng)普遍向好，未來(lái)將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)形成強(qiáng)有力的支撐。

三線城市中，企業(yè)在常州、臺(tái)州、太原、無(wú)錫三地拿地最多，尤其是新城大本營(yíng)常州，新增土地總價(jià)達(dá)到44億元。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，常州、臺(tái)州兩市商品房市場(chǎng)今年多處于供不應(yīng)求狀態(tài)，無(wú)論是城市的經(jīng)濟(jì)面貌還是市場(chǎng)的短期供求，均對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成利好。其次還有廊坊、句容、佛山這類享受大都市圈紅利的三線城市，新增土地總價(jià)也在10億以上。整體來(lái)看，新城進(jìn)入的三線城市也具有不少的市場(chǎng)價(jià)值。

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盈利改善，凈負(fù)債率首次破百

今年上半年，新城控股的盈利得到改善。截至17年6月份，新城毛利率為27.79%，核心凈利率為8.14%，處于行業(yè)中游水平。可以看到的是，企業(yè)的盈利指標(biāo)自15年以來(lái)一直在不斷改善，核心凈利率從3.97%到8.14%，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。

但需要注意的是，新城控股的凈負(fù)債率已超過(guò)警戒線，達(dá)到了107%，這與企業(yè)15-17年大幅拿地直接相關(guān)，尤其在今年，上半年的新增土地總額已接近企業(yè)的銷售額，高杠桿帶來(lái)收益改善的同時(shí)，也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的提升。當(dāng)然，這也是企業(yè)在規(guī)?？焖偕蠞q時(shí)必須經(jīng)歷的階段。從企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，企業(yè)當(dāng)前需注意流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前企業(yè)有現(xiàn)金201億元，現(xiàn)金短債比為1.3，勉強(qiáng)覆蓋短期債務(wù)，存在一定償債壓力。長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.6，短期債務(wù)占比較高，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。此外，一般來(lái)講，大量的債務(wù)產(chǎn)生的利息費(fèi)用也會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，但值得慶幸的是，新城融資能力較強(qiáng)，今年上半年的平均融資成本為6.2%，較低的融資成本也增添了企業(yè)高杠桿經(jīng)營(yíng)的底氣。

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商業(yè)出租率達(dá)97%，利潤(rùn)可觀

新城商業(yè)上半年表現(xiàn)不俗，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。截止6月底，新城在建及擬建的吾悅廣場(chǎng)達(dá)到33座，其中有22座在售，12座在運(yùn)營(yíng)。可出租面積為235.93萬(wàn)平方米。新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)2 座，開業(yè)的吾悅廣場(chǎng)日均客流量達(dá)4.34 萬(wàn)人/日，同比增長(zhǎng)29%，已開業(yè)面積85.87 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)102%。

盈利方面，截止6月底，新城12家吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入3.44 億元，出租率達(dá)97.07%，同時(shí)吾悅廣場(chǎng)銷售額達(dá)到了111.59億元，占上半年銷售額的23%，商業(yè)部分所帶來(lái)的利潤(rùn)在集團(tuán)地位舉足輕重，并變得愈加重要，企業(yè)住宅+商業(yè)兩條腿走路的模式，開始越來(lái)越成熟。

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結(jié) 語(yǔ)

整體來(lái)看，新城控股17年上半年的表現(xiàn)不俗。規(guī)模上持續(xù)擴(kuò)張，盈利能力也在不斷改善，魚和熊掌兼而得之。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也做的有聲有色，銷售收入和運(yùn)營(yíng)收入對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的影響舉足輕重，住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)策略穩(wěn)步實(shí)施。而在規(guī)模的增長(zhǎng)中，也不免要付出成長(zhǎng)的代價(jià)，大幅度的拿地動(dòng)作使得企業(yè)頻繁借債，凈負(fù)債率首次破百，短期存在一定償債壓力，財(cái)務(wù)緊繃。企業(yè)需尤其注意現(xiàn)金流，防控風(fēng)險(xiǎn)。